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此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方頻道上發布。
第22集：透過房地產管理提高生活品質！我想把內容寄給你。

本次Conspi頻道的主題是「本想節稅卻盈餘破產！？讓我們來了解一下死十字架吧」。

這次我們要討論的是「死十字」！
如果你從事房地產管理工作，你可能至少聽過這個詞一次。
其實我對此了解不多！有些人可能會這麼說。

今天我想解釋一下「死十字」這個重要的字。
那麼就讓我們開始吧！

“有節稅的效果！”

如果一房投資房產的銷售代表曾經告訴您這一點，
我確信有不少。

我並不是說這次演講中的一切都是錯的...但是，
基本上，如果您購買房地產只是為了“節稅目的”，
這是一個錯誤，你已經出局了。

這背後隱藏著一種稱為「死交叉」的情況。

首先我們來看看「死十字」這個字的意思。
什麼是房地產中的死叉？
這是指貸款本金償還金額超過折舊費用的情況。

即使只解釋這個定義，
確實很難理解，不是嗎？

非常粗略地總結一下，
「儘管我們每個月都以負餘額運營，
您最終的納稅申報表上將會出現盈餘。”它可以改寫為

換句話說，即使沒有現金流，
從帳面上看，這是獲利，
這意味著您必須納稅。

“呃？有這種事嗎？”
你甚至可能聽到有人說，
如果您有分割所有權或一房投資的經驗，
我相信你以前經歷過。

為了理解這一點，
從根本上來說，房地產管理中的“實際帳戶變動”，
和書本上的動作有差別，
你需要記住這一點。

重點是
這就是「折舊費用」。

房地產建築物有
它不會在購買時一次性全部支出，
根據使用壽命，
費用透過將其分為多個年份來記錄。
這就是「折舊費用」。

折舊費用是
不涉及任何實際費用，
可以記錄為簿記費用，
這就是所謂「節稅效應」的關鍵。

順便說一句，使用壽命取決於建築物的結構。
是這樣的。

鋼筋混凝土建築：47年
鋼筋混凝土建築：47年
重型鋼結構：34年
木結構：22年

分到這個時期，
讓我們每年將建築物的折舊部分記錄為費用。
就是它。

那麼，為什麼這會導致死叉呢？
建築物分為“主體”和“設備”。
設備自新建日起 15 年內折舊。

因此，在短短的15年時間裡，
由於我們將折舊資產記錄為費用，
當您第一次購買該房產時，您將能夠對其進行大幅折舊。

然而，一旦過了這一步，
可記錄為費用大幅減少的折舊費用，
這就是帳簿上出現盈餘的方式。

另外，就二手房產而言，
由於上述使用壽命減去建築年齡，
死交叉發生之前的時間會更短。

除了折舊費用減少外，
導致死交叉的因素有：

・可計入費用的貸款利息部分將會減少。

這個也可以提一下。

以房地產管理為例，
在貸款支付中，
主要部分不被視為費用。
另一方面，利息（借款利息）可以記錄為費用，但是
無論還款方式是等額本息法或等額本息法，都是如此。
可記錄的金額逐年減少。

這也是「死叉」發生的原因之一。

特別是在所有權分割的情況下，
如果您是貸款購買的，
我認為現金流充足的情況很少。

因此，首先實現盈餘後的所得稅繳納資金為
以現金流融資的思路
有相當多的業主沒有。

儘管每月餘額出現虧損，
如果這意味著透過賺取利潤來納稅，
這可能會導致接近所謂的「獲利破產」的情況。

然而，死十字
除了透過貸款購買創收房地產之外，
事實是，這幾乎是不可避免的。

重要的是

・節稅效果不會永遠持續下去。
・確保企業獲利時的現金流量超過稅務來源

這是我的理解。

正如我在一開始提到的，
如果您購買房地產的目的只是“節稅”，
這種持有方式已經過時了。

然而，近兩三年來，
只有在確定年收入會異常高的情況下，
短期內利用節稅優勢，
此後，稅款將根據盈餘在現金流量內繳納。
如果您的計劃是全額支付您的費用，
就我個人而言，我認為這是真的。

來自一個在這方面完全失去邏輯感的銷售人員。
如果系統提示您說“這將為您節省稅款！”，
你可能要小心一點。

了解房地產管理

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