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这就是阴谋公共关系。

 

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方频道上发布。

第10集：通过房地产管理提高生活质量！我想把内容发给你。

这次的主题是“现金流量树”（第 1 部分）

对于目前正在从事房地产管理或未来考虑从事房地产管理的人来说，

这对每个人来说都是非常重要的收入和支出计算。

CPM进行收支分析和收益属性投资分析时，

我们将使用这个“现金流树”。

这可能看起来很困难，因为它是一个字母表。

但归根结底，是房产管理的“收支”。

但重点是我们尽量反映实际情况，从业主的角度来看待。

它与一般房地产的收入和支出完全不同。

 

那么，一个典型的房地产销售人员的收入和支出是怎样的呢？

为了便于理解，将示例分为几类。

租金减去管理费、维修准备金、租赁管理费和贷款还款后，

剩下的通常被称为“现金流”。

 

大家知道坑在哪里吗？

 

现在，让我们从业主的角度来看这个问题。

让我们尝试重新组装它，以尽可能多地反映实际可能发生的情况。

……这就是“现金流树”。

 

■GPI（潜在总收入）

 

它是指如果房产全部被占用，预期的总收入。

这与通常所说的“全部占用的假设租金”略有不同。

即使房间当前有租户，也不是当前的租金，

这是考虑市场趋势等因素进行向上和向下修正后的预计总收入。

因为里面有潜力这个词，

在某些情况下，您可能无法充分发挥潜力。

在某些情况下，租金超出了潜在的水平。

记住可能对你有好处。

你可以把它看作是为了匹配你原来的潜力而进行调整的东西。

 

但是，在购买时的租金中，从新建时起

有一个长期住在那里的房客，租金与其他房间相比差别很大。

一旦那个房间被腾空，整个预期收入体系就会出问题。

因此，我们的想法是从“潜力”的角度来看待房产，这意味着该房产是否以市场租金完全被占用一年。

 

从 GPI 中减去就是

这些是租赁损失、空置损失和未收损失。

 

▲租赁损失

 

这意味着根据 GPI 实际支付的租金是

有多负面？这就是它的意思。

这是 GPI 上读取的市场租金与实际租金之间的差异。

发生分层的原因不仅仅在于位置。

室内设施、年龄、外观、招募期限等

导致脱离市场的因素有很多。

 

这是一个显而易见的故事。我也会把它正确地拉出来。

或者，对于未来的预测，读取高达 -10% 的 GPI。

像这样设置自己的计算规则可能是个好主意。

 

▲空缺损失/未收回损失

 

这是我已经读到的。

在现金流树中，自然会减去空缺损失。

如果你问我，“有好几年都没有职位空缺，对吗？”

有几年我来去频繁。

只要你看的是实际的收入和支出，就看坏的情况，而不是好的情况。

您应该首先将其视为模拟。

 

在这种情况下，“空置率”的计算应考虑该地区的“运营空置率”。

关于营业空置率，一年365天中有多少天有空置房间？

那是一个百分比。

那么，我可以在哪里找到呢？这就是故事。

如果管理公司主要是本地的，理论上应该可以计算入住率。

顺便说一句，据说大约占东京住宅的4-5%。

 

此外，在全国各大城市，IREM

我们会一次性公布调查结果，所以

我经常提到它。

 

顺便说一下，空置损失还包括免租期。

以及未挽回的损失。如您所见，这是指因拖欠付款而造成的损失。

就时事而言，为了应对因冠状病毒大流行而导致的几个月的租金减免，

如果该期间没有补偿而发生利润损失，

这将计入未收损失。

 

●杂项收入

 

接下来，在此处添加租金以外的收入。

例如，这包括物业内自动售货机的收入和屋顶天线基站的收入。

 

到目前为止已经计算出的是

 

●EGI（有效总收入）

 

是不是。这是扣除运营费用和还款之前的现金流量。

相反，这是一个属于“收入”范畴的故事。

 

现在，让我们减去开支（费用）。

经营房地产不可避免地需要开支。

我个人认为，与股票和其他投资产品不同，

我相信这就是它被称为“房地产管理”的原因。

只要拿着它就能让你奔跑，也就是说，就看你的聪明才智和努力程度，

还可以减少开支并改善现金流。

这就是为什么“管理意识”如此重要。

 

是的，我们来看看 EGI（有效总收入）。

接下来要扣除的是“费用”。

 

●Opex（运营费用）是不是。

 

当您想到房地产运营费用时，您会想到什么？

向管理公司支付的大厦管理费和租赁管理费。如果是分类公寓，则是维修储备金。

固定资产税、水费、取暖费、法检费用、日常清洁费用、

如果你搬出去，当然会产生修复工作和装修的费用。

广告费（AD）和租赁时产生的经纪费也包含在运营支出中。

 

如果你这样看的话

房地产运营的维护成本很高。

 

从收入类别中减去Opex（运营费用），

出来的结果非常重要

 

●NOI（净营业收入）

 

它成为了。

NOI代表财产的盈利能力。

 

这个NOI经常在分析房地产投资时使用，所以

请记住这一点！

 

继续阅读下一部分！

 

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那么，这就是 Conspi PR！

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