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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第34回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今日は「営業がいう●●シリーズ」のひとつとして、「営業がいう“不動産は老後の年金対策になる”」について
深掘りしてみようと思います。

「年金対策になる」という言葉の真意

この「年金対策になる」というフレーズ自体は、ストレートにそのままの意味ですから、不動産を購入して賃料収入を得られれば、年金プラスアルファの収入になりますよ、という解釈で全く問題ありません。

では、どこを深掘りするのかというと、なぜ敢えて「老後の年金対策」というタイムラインとしてはかなり先の話にするのか、という点です。

ここのポイントは、大前提として「ローンを完済すれば」という注釈が付くところにあります。
つまり、正確にいうならば「ローンを完済すれば、老後年金プラスアルファの収入になります」と言っている訳です。

裏を返せば「すぐにキャッシュフローは出ないけどね」ということと同義とも言えます。

そもそも、購入してすぐにキャッシュが入ってくるのであれば、わざわざ「老後の年金対策」といった表現をする必要もありません。
特に区分マンションの場合、売買金額の大半をローンで賄って、自己資金はゼロもしくは限りなくゼロに近いかたちで取り組めます、という商品になります。

市場整合性の取れない販売額で購入すれば、比例してローンの借入額も大きくなります。
いくら低金利とはいえ、毎月の返済額も大きくなるため、必然毎月の収支は多少のプラスか、プラマイゼロ、下手をすればマイナスという着地になってしまいます。

そして、投資を標榜しているにも関わらず、キャッシュフローが出ないという構造から目を逸らすために登場してくるのが「老後の年金対策」というフレーズになるわけですね。

キャッシュフローが逆ザヤ＝投資ではない

最近では、不動産投資家さんのYoutubeでもよく見られますが、「毎月のキャッシュフローが逆ザヤになるものは投資ではない」という根本論に行き着きます。

購入に融資を使えること自体は紛れもなく不動産のストロングポイントです。
ただ、キャッシュフローを生むのに完済が前提となること、加えて完済までの期間がロングスパンとなること、は正直いただけません。

この長い期間で市況やキャッシュフローのファクターとなる賃料、維持費などには必ず変動が見込まれるわけですから、30年後、35年後に想定通りの結果を得られるかは未知数でしかありません。

有用なローンの使い方事例

逆に有用なローンの使い方だなというお客様の事例ですが、新築区分マンションをローンでご購入、ローン期間は10年で、毎月の賃料から各運営・維持費、ローン返済を差し引くと、毎月80000円強のキャッシュアウトというかたちで取り組まれた方がおられました。

一見キャッシュアウトは大きいですが、その方いわく「購入時から10年間で給与収入がなくなる可能性は低く、その期間内なら毎月10万円程度までのキャッシュアウトには耐えられる。
逆に完済時が予測の付かない30年後になる方がデメリット。
なので、管理費・修繕積立金が大きく上昇せず、賃料も大きく下落していない10年後に借入のない状態にできるのなら、10年間このキャッシュアウトは無駄だとは思わない」とのことでした。

結果的には、
月額80000円のキャッシュアウト×12ヶ月×10年間＝960万円
固都税10年分で約50万円、
10年間中の原状回復費等で約30万円、
トータル約1040万円のキャッシュで
築10年のマンションを購入していることとなります。

今後さらに融資を引くうえでは、共同担保として用いることもできますし、当該物件は築10年でまだ2000万円前後の値が付きますので、キャピタルを用立てたいときには、即現金化に回すこともできる。

展開が幾通りにも読めるようになっています。

この事例からも言えることですが、ただただ営業がそう言うから、ではなく現在の皆さんの年齢、購入目的、資金計画から考えて本当に35年後の「老後の年金対策」という漠然としたロードマップだけで購入してしまって大丈夫か？をよく“ご自身で”考えて頂くことが大切だと思います。

限られた予算、限られた時間を、ぜひ有効に活用なさってください。

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それでは、コンスピ広報でした！