管理会社を選定するときのポイント紹介します

ご相談

5年前に自社セミナーへお越しになったオーナー様からのご相談。
当時、新築アパートの建築をご検討されており、そのセカンドオピニオンとして意見を求められていた方です。
5年経過して、建築施工と管理を委任していた会社からサブリース部分の解除要請があったとのことでした。

結果

ご依頼を受けて、現地調査と地域分析を実施。
まだ築浅の物件で、稼働や運用体制に大きな問題は見られず、逆にサブリースをかけておくことで、オーナー側のキャッシュフローが低下しているものと判断しました。
特に融資返済に窮する程の資金ショートは見られませんでしたが、サブリースを解除のうえ、弊社へ管理移管を実施。通常の代行契約にて管理委託を切り替えることで、手取り収入の向上を図りました。リーシング計画もオーナー様と共有する流れに変更、募集の意思決定にもご参画いただいて、より「事業」として捉えて頂けやすいフローを構築しています。

ご相談

住戸の大半がシェアハウス仕様になっており1階部分は複数戸の店舗事務所がある大規模物件のオーナー様。管理会社から約8ヶ月間に渡り家賃入金がなされておらず、資金がショート寸前になってしまいました。

結果

まず未入金分の返還を求めるため、管理会社との交渉で内容証明等の措置を講じ、並行して当該物件の管理移管に動きました。
当該物件はシェアハウス運営会社の上に現地管理会社、その上にオーナーと管理契約を取り交わしている管理会社が存在するという三重構造になっていました。そこで約3ヶ月間各社との交渉を重ね、全管理を弊社一本化することに成功しました。空室率を下げるため資金計画を立案して早急に補修が必要な部分の工事へ着手しシェアハウス運営会社を直接ハンドリングして募集をスタートしました。
また、1階部分の複数戸の店舗事務所は1戸以外稼働しておらず、賃貸募集も出していない状況でした。現地にて店舗付けの強い仲介会社を一件ずつ当たり募集を依頼することで、現在1階店舗は全て稼働することに成功しました。1階店舗の稼働により内見時のイメージが上がり、シェア部分も徐々に稼働上昇し始めました。

受託当時10戸/35戸→24戸/35戸へ稼働率上昇。

ご相談

自らが売買には携わらない不動産ブローカーから、区分マンション複数戸、地方一棟アパート2棟を購入したオーナー様。その後使途不明の代金請求等が続くとともに、知らぬ間にオーナーと管理会社との間に複数社の管理会社が介在する事態に陥り賃料入金が当初予想を下回ることになり、ローン返済が困難になってしまいました。

結果

まず当社にて弁護士を繋ぎ、当該ブローカーへ数年間分で支払った金銭の返還請求を実施しました。
並行して各物件の実態調査をすると、管理に入っているとされる複数社それぞれが管理手数料を取っている事が明らかになりました。そこで全て管理解除を行い、当社へ移管することでランニングコストを圧縮しました。
地方一棟アパートに関しては、賃貸募集も出しておらず、室内リフォームや設備交換も行われないまま放置されている状況でした。現地協力会社と連携し、共用部・空室のリニューアルに着手し、現況CFは安定軌道へ乗り、正常化へ向かいました。

一棟は満室稼働、もう一棟は3戸/8戸→7戸/8戸へ稼働率上昇。