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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました
第18回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回のコンスピチャンネル、お題は不動産評価の基礎中の基礎、
「積算法」について取り上げてみたいと思います。

主な3つの不動産価格算出方法

以前取り上げた、不動産の評価方法～その1～「収益還元法」でも、出てきたこの図。

積算法は収益還元法と並んで、不動産評価方法のツートップとなります。
取引事例法は一旦置いときますが…

ただ、積算法と呼ぶ場合、実は「家賃の算定方法」のことを指すのが
本来なのですが、売買周りで「積算」というと、「積算価格」のことを指します。
このあたり、使っている方のニュアンスによって指していることが異なる場合もありますのでご注意ください。

で、今回は「不動産の売買価格」を求める際に用いられる方の積算のお話となります。

積算は簡単に言うと、
土地と建物、それぞれの現在の価値を査定して、合算したものです。
収益還元が賃料収入を基にしていたのに対して、積算は収入を考慮しません。

端的にいえば、
土地と建物の「正味価値」に近いため、金融機関がローン審査をする際に
担保価値を把握するために用いられます。

さて、具体的な計算式がこちらです。

積算価格 ＝ 土地の現在価格 ＋ 建物の現在価格 ＋ 修正額

というシンプルな式になりますね。

それでは、土地と建物、それぞれの価格をどう算出するのかを見ていきましょう。

 

土地と建物それぞれの価格算出方法

①土地

ここで用いられるのは、公的に発表されている土地評価を援用することが多くなります。

公的な土地評価とは、

・国税庁が発表する「路線価」
・国交省が発表する「公示地価」
・都道府県が発表する「基準地価」

のことを指すのが一般的です。

路線価では平米あたりの評価が示されていますので、

路線価×土地面積

という式で土地の積算価格を算出することができ、簡単に求めることができます。

ただ、本来はここに土地の形状による補正が加わりますが、それはまた別の機会でお話したいと思います。

②建物

再調達価格×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）

という計算式によって求められます。
聞き慣れない単語が並んでいますが、分解して見てみましょう。

まず「再調達価格」というのは、同じ建物を新しく建てた場合にいくらになるのか、ということを言っています。
建物の構造によって、予め単価と耐用年数が決まっています。

新築時の建築単価はこうなっています。

・鉄筋コンクリート造（RC造）：20万円/㎡
・重量鉄骨造（S造）：18万円/㎡
・木造：15万円/㎡
・軽量鉄骨造：15万円/㎡

この単価に延床面積を掛けて再調達価格を求めます。

次に、各構造別の耐用年数がこちらです。

・鉄筋コンクリート造（RC造）：47年
・重量鉄骨造（S造）：34年
・木造：22年

 

積算価格の計算例

では、簡単に計算例をご覧頂きたいと思います。

土地：80㎡　路線価20万円/㎡の整形地
建物：木造築7年　延床面積120㎡

この物件の積算価格は以下のようになります。

土地は、路線価20万円/㎡×80㎡＝1600万円

建物は、15万円/㎡×120㎡×（15年÷22年）という式で表され、
建物の積算価格は、1224万円となります。

従って、土地1600万円+建物1224万円＝2824万円、

これが、この物件の積算価格というわけですね。

覚えてしまえば、難しい計算ではありませんよね？

 

積算法まとめ

金融機関がローンの評価を出す際には、積算の80％まで、といった形で設定されていたりしますので、
積算価格がお分かりになると、ローン額の目線を知ることができるようにもなります。

これから収益不動産のご購入を検討されている方は、
「収益還元法」とワンセットで覚えておいて頂ければと思います。

 

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それでは、コンスピ広報でした！