不動産業といっても、売買、仲介、開発と
さまざまな業務や取引を含んでいます。
今回は、不動産投資を行う上で長い付き合いになる
不動産管理業者について、
その業務内容や役割をご紹介します。

管理業者の良し悪しで不動産経営がうまくいくか
建物が長持ちするかが決まってきます。

業務内容を理解して業者選びの参考にしてみてください。

３つの不動産管理業の役割

不動産管理業は
PM（プロパティマネジメント）とも呼ばれます。
不動産賃貸経営を効率的に行うことで不動産が
産み出す収益を最大化することが最大の任務です。
不動産管理業には、
賃貸募集（リーシングマネジメント）
賃貸管理（狭義のプロパティマネジメント）
建物管理（ビルディングマネジメント）
があります。

小規模のアパートやマンションの場合には、
これらを1社で行い必要に応じて専門業者に委託する
形式をとりますが、大規模なビルになると
各業務について専門業者が担当します。

賃貸募集（リーシング）

賃貸募集（リーシング）は不動産経営の
代表的なリスクである空室リスクを
コントロールする重要な業務です。

入居者から退去通知を受け取ったら、
新しい入居者を探すために不動産情報サイトに
情報を掲載したり、ポスティングをおこなったりする
などの広告・宣伝をします。
入居希望者が現れると、部屋の内覧、
契約の説明を行い、契約業務から引渡までを
一貫してサポートします。

賃貸住宅の管理を多く請け負っている業者だと、
繁忙期・閑散期がはっきり分かれるのも
特徴の一つです。
引越しの多い2月から3月、9月、11月から
12月が繁忙期ですが、そのほかの月は
比較的ゆったりとしています。
賃貸借契約が成約したときには、
オーナーと入居者双方から仲介手数料、
オーナーから広告料を受け取るのが一般的です。

賃貸管理（狭義のプロパティマネジメント）

賃貸管理は狭義のプロパティマネジメント
ともいい、入居者（テナント）との
日常的な対応を行う業務です。

具体的には、賃料の請求・受領、
賃貸契約の更新、退去時の確認・精算、
入居者トラブルの解決、共用設備の点検・交換、
清掃などを指します。

点検・清掃や賃料の徴収、更新業務などは
定型的な業務でスケジュールに従って
行う業務ですが、トラブルは突発的に発生します。
入居者の騒音・振動などによるいざこざ、
水漏れや機器の故障によるもの、
落書きや不法投棄、地震・水害の対応など、
トラブルの内容はさまざまです。

オーナーや入居者との信頼関係を保つには
迅速な対応が求められます。
これらの業務に対応するため、
賃貸管理業者は、賃料の５％から10％を
賃貸管理料としてオーナーから受け取ります。

建物管理（ビルディングマネジメント）

建物管理は「ビルマネ」とも呼ばれ、
建物の修繕に関わる業務を請け負います。

建物管理は、主に長期修繕計画に従って、
屋根や外壁、躯体部分、電気設備、配管、
エレベーターなどを定期的に点検し、
不具合が見つかった場合には修繕をします。
このほか、屋根や外壁、階段、排水設備などを
高圧洗浄・清掃することも業務内容の一つです。

管理が丁寧に行われているマンションやビルは、
10年、20年経っても建物の性能が維持され、
入居者の満足度の向上や
空室リスクの軽減につながります。
建物管理業務の費用は一般的には
賃貸管理料に含まれておりますが、
修繕や工事が必要になったときには
その都度見積もりを提出して対応します。

次回は「賃貸住宅管理業法」などについてご紹介します。