いつもご覧いただきありがとうございます。
コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました
第20回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回のコンスピチャンネル、お題は「残価設定型」住宅ローンのしくみについて、です。

この仕組みが本格普及すれば、日本の住宅市場が大きく変わるかも…とも言われていますね。
今回はこの「残価設定型」ローンの基本についてお話していきたいと思います。

基本的なしくみ

車を買うときなどでは、すでにおなじみになっている「残価設定型」ローン。
基本的なしくみは、購入時の価格から将来の資産価値を差し引いて、残った金額分のローンを組むというものです。

例えば、売買価格5000万円の不動産があったとして、通常はこの5000万円分の住宅ローンを組むことになります。
対して残価設定ローンの場合、売主が住宅ローン終了時の資産価値を「残価」として提示して、住宅ローンから差し引くわけですね。
例でいうと、売主が残価を2000万円とすれば、残りの3000万円のローンを組めば購入できるわけです。

買主からすれば、
毎月のローンの支払いが軽減されますし、
残価は元本に含まれませんので、利息が掛かってくることもありません。
つまり、不動産購入のハードルを下げることができる。これが、残価設定型ローン最大のメリットになります。

3つの精算方法

では、住宅ローン終了時の精算はどのようになるのでしょうか。精算方法には大きく3つのパターンがあります。

1.残価で住宅を買い取る

2.再度ローンを組む

3.売却して住み換える

また、3の売却して住み換える場合には、残価よりも終了時の資産価値の方が高くなっていれば、売却益が出る可能性もあります。

ちなみに、現在この残価設定型の住宅ローンを商品として提供しているのが、2019年11月からスタートした新生銀行になります。
購入時の残価設定は新生銀行が行うことになっており、ローン終了時には、
① 売却して完済
② 自己資金で一括返済
③ 残金を80歳までのローンで組み直す
④ リバースモーゲージへ切り換える

という4パターンから選択できるかたちになっています。

ただ、新しいしくみであるため、対象エリアは東京都と神奈川県の一部のみだったり、建築会社にも指定があったりと、様々な制限があるのが実情です。
新生銀行以外の金融機関では取り扱いが普及していないことからも、まだまだ発展途上のしくみとも言えます。

この残価設定型ローンが改めて注目を浴びたキッカケは、2021年3月に国交省が発表した「住生活基本計画」の中で、「リバースモーゲージや残価設定ローン等の多様な金融手法の活用」に触れられたことにあります。

官民一体となって金融手法を駆使しつつ、国民の住宅保有、または住宅費軽減の後押しをしよう、ということですね。

確かに収入に占める居住費はかなり大きく、ここが軽減されることで、国民の消費は促される公算が高いといえます。
したがって「国策」として、官民一体で進めていきましょう、というわけですね。

ポイント

但し、良いこと尽くめなはずはなく、
気を付けなければならないポイントも当然あります。

まず考えられるのは、当たり前ですが、ローンを払い終わっても、残価は残っているという点。
一括で支払うか、売却をして完済するか、さらに延長してローンを組むか、を迫られることになります。
子どもの学費などで支出がかさむ現役期間のローン負担軽減は大きなメリットですが、その反面収入が落ちる高齢期になってから、まだ残価分が残存しているので、まとまった金額を準備しておける人でないと、正直心許ないかもしれません。

要は、皆さんのキャリアや収入を踏まえたライフサイクルを視野に入れて、メリットがあるかどうか？で判断しましょうということですね。

表面上のメリットだけを見ずに、返済期間終了後の「住み方」「返し方」まで考えていく必要はありますが、有用なしくみであることも確かです。
ぜひ、今後の動向にも注目していてください。

不動産経営について学ぶ

よろしければコンスピリート公式チャンネルも是非ご覧ください。
チャンネル登録、高評価もよろしくお願いします！
それでは、コンスピ広報でした！