いつもご覧いただきありがとうございます。
コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました
第22回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回のコンスピチャンネル、お題は「節税のつもりが黒字倒産！？デッドクロスを理解しよう」です。

今回取り上げるのは「デッドクロス」！
不動産経営をやられている方なら一度は聞いたことがあるであろう、このワード。
本当はよく知らない！という方もいらっしゃるかもしれません。

今日はこの重要ワード「デッドクロス」を解説していきたいと思います。
それでは、始めましょう！

「節税効果があります！」

投資用ワンルームの営業担当者にそう言われたことがある方、
結構いらっしゃるんじゃないでしょうか？

このトーク、全てが間違っている…とは言いませんが、
基本的に「節税目的のみ」で不動産を購入するのなら、
それは間違い、アウトです。

その裏側に潜むのが「デッドクロス」という状態です。

まずは、「デッドクロス」というワードの意味からです。
不動産におけるデッドクロスとは、
「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態」を指します。

この定義だけ説明されても、
どうもわかりにくいですよね…？

めちゃくちゃざっくり要約すると、
「毎月マイナス収支で運用しているのに、
確定申告では黒字になってしまうこと」と言い換えることができます。

つまり、キャッシュフローが出ていないにもかかわらず、
帳簿上は儲かったことになり、
納税するハメになる、ということです。

「えー？そんなことあるの？」
という声も聞こえてきそうですが、
実際区分所有・ワンルーム投資のご経験者の方なら、
実感されたことがあるものと思います。

このことを理解するためには、
根本的に不動産経営における「実際の口座の動き」と、
帳簿上の動きとには相違がある、
ということを押さえておく必要があります。

そのポイントとなるのが、
「減価償却費」です。

不動産の建物は、
取得時に一括して経費計上されず、
耐用年数に応じ、
複数年に分割して経費計上されます。
これが「減価償却費」です。

減価償却費は、
実際に支出は伴わず、
帳簿上経費として計上することが可能で、
これがいわゆる「節税効果」の肝となります。

ちなみに、建物の構造に応じた耐用年数は、
こんな感じです。

鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
鉄筋コンクリート造：47年
重量鉄骨造：34年
木造：22年

この期間で分割して、
建物の減価部分を毎年経費計上していきましょう、
ということですね。

で、なぜこれがデッドクロスを招く原因になるかというと、
建物は「本体（躯体）」と「設備」とに分けられ、
その設備部分は新築時から15年間で償却とされています。

従って、15年間という短期で
償却資産を経費計上していきますので、
取得当初は大きく減価償却を出せる計算になります。

但し、ここを経過すると、
経費計上できる減価償却費が大幅に減少し、
帳簿上の黒字化が発生するというしくみです。

また、中古物件の場合には、
前出の耐用年数から築年数を引くことになるため、
デッドクロスが発生するまでの期間がより短くなります。

また、その減価償却費の減少以外に、
デッドクロスを招く要因とされているのが、

・経費計上できるローンの利息部分が減少する

ということも挙げられます。

不動産経営の場合、
ローンの支払いのうち、
元金に当たる部分は経費とは見做されません。
一方、利息（借入金利子）は経費計上可能ですが、
これも元利均等方式・元金均等方式いずれの返済方法でも、
年を追うごとに計上できる金額は減少します。

これも「デッドクロス」発生の要因の一つです。

特に、区分所有の場合、
ローンで購入すると、
潤沢にキャッシュフローが出るというケースは少ないものと思います。

したがって、そもそも黒字化した後の所得税納税資金を
キャッシュフローで賄うという考えを
持っておられないオーナーさんも結構おられます。

毎月の収支が赤字にもかかわらず、
黒字化で納税、ということになれば、
いわゆる「黒字倒産」に近い状況にもなり得ます。

しかし、デッドクロスは、
ローンで収益不動産を購入する以上は、
ほぼ避けようがないのも事実です。

大切なのは、

・未来永劫節税効果が継続するわけではない
・黒字化した際の納税原資以上のキャッシュフローを確保しておく

という認識です。

冒頭でも申し上げた通り、
「節税のみ」を目的として不動産を購入するのなら、
その持ち方はアウトです。

ただし、この2～3年間、
年収が異常に高くなることが確定しているような場合に限っては、
短期で節税効果を活用して、
以降は黒字化に応じた納税をキャッシュフロー内で
しっかり賄う、というプランなら、
個人的にはありなのではないか、と思います。

このあたりの理屈がすっぽり抜けてしまっている営業担当者から
「節税になります！」とプッシュされた場合には、
ご用心なさった方がいいかもしれません。

不動産経営について学ぶ

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それでは、コンスピ広報でした！