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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました
第23回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回のコンスピチャンネル、お題は「新築プレミアムの捉え方」です。
不動産投資の書籍などでも
よく目にする「新築プレミアム」というワード。
これから賃貸経営に乗り出そうという方には
ぜひ覚えて欲しい基礎知識です。

それでは、はじめましょう！

「新築プレミアム」とは、その名の通り、
「新築物件にのみ存在する希少価値」と言い換えることができます。

日本人は特に「新しい」ということに価値を置きがち、とも言われており、
不動産だけでなく、自動車などにも同じことが言えます。

「まだ誰も使っていない」ということに
価値…つまり価格が付くということですね。

ちなみに、不動産における「新築」の定義ですが、
一般的には「建物が完成してから一年が経過しておらず、
かつまだ誰も使用していない状態の物件」のことを指します。

ということは、
完成後一年経過していなくても、
誰かが一度でも居住すれば、
その時点で即「中古扱い」となります。
逆に、まだ誰も居住したことのない物件であっても、
築後一年が経過した時点で
同じく「中古」扱いとなり、
表記上は「●年●月築、未入居物件！」
といったものになります。

新築プレミアムとは、
新築からその中古扱いとなった時点で
下落してしまう価格部分を意味します。
例えば4000万円の新築マンションを購入、
何らかの事情で即売却をしたところ、
売却額が3600万円になってしまった…
という場合、結果論的には
400万円が新築プレミアムだった、
と捉えることができます。

ここまでの話でいくと
「新築じゃなくなったから価値が落ちた」
という見方になってしまいそうですが、
その理解だと少し大雑把です。

正確には古くなったから価値が下落した、
というより、新築プレミアムが消失したことで
「相場に均された」と考える方が妥当です。

なぜこんなことが起こるのかというと、
そもそも新築と中古とでは、
価格決定プロセスが全く異なるためです。

中古不動産の売主は大半が個人となります。
いくらで売りに出しても自由ですが、
結局はそのエリアの相場でしか売れないため、
ある一定のラインで価格は落ち着きます。

対して新築は、こうした周辺相場ではなく、
建築から販売までにかかるコストの原価が
積み上がって価格決定がなされています。

例えば、
用地の取得費、建築費、広告宣伝費、
営業担当者のインセンティブ予算、
そして売主(＝デベロッパー)の利益、
といった具合です。

土地取得費、建築費に加えて
これだけのコストが転嫁されているため、
ひとたび中古相場に均された途端、
この部分が新築プレミアムとして消失して
「価値が下落したように見える」
と考える方がしっくりきます。

要は、相場価格に戻ったという表現が
適切なはずです。

さて、ここまでは売買に関してのお話でしたが、
賃料にも同じく「新築プレミアム」は
しっかり存在します。

賃貸の営業から
「新築だからお家賃は高めです」
と言われたことある方いらっしゃいますよね？

「あー、そうか…新築だから高いよなー」
とつい納得してしまいがちですが…。
この説明では、新築だから高いということ自体への
合理的な説明がなされていません。

この新築賃料の設定、
もちろんそのエリアで新築が希少だから高い
という理由もあります。
ただ、投資用新築マンションの場合、
まず購入価格が先にあり、
その物件にローンを付けるため、
利回りから割り返して賃料が決まるという
理由も存在します。

例えば、3000万円で販売する物件があり、
銀行融資を付けるために、
5％の利回りを確保しなければならない
とします。

そうなると、
3000万円×5％＝150万円の
年間賃料が必要となる。
したがって
毎月の家賃は150万円÷12ヶ月＝125000円
という流れで家賃が決定されます。

これが例え周辺相場より高くても、
新築のうちは「新築だからお家賃高めです」
が通用します。

しかし、新築時の入居者が退去すれば、
相場賃料に均されるため、その差額が
新築プレミアムとして消失してしまいます。

これが、新築時から賃料の下がる
メカニズムの一つです。
オーナーからすれば、一気に
手取り賃料収入が下落することに
なりますので、相当に注意が必要です。

さて今回は、売買価格と賃料、
それぞれの新築プレミアムについて
解説してきました。

いま現在新築マンション投資を
お考えの方がいらっしゃれば、
ぜひ今回の解説を念頭に、
慎重にご検討をなさってください。

回避方法については、また改めて別の動画で
お話をしたいと思います。

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それでは、コンスピ広報でした！