いつもご覧いただきありがとうございます。
コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました
第24回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回のコンスピチャンネル、お題は
「表面利回り」と「実質利回り」の違い です。

金融商品の投資効率を判断するために
欠かせない指標、それが「利回り」ですね。
「キャップレート」という単語を
耳にしたことがあるかもしれませんが、
「利回り」と近い意味で用いられていたりもします。

「利回り」を簡単に言うならば、
「投資した金額に対して得られる収益の割合」
のこと、を指します。

収益不動産に置き換えると、
購入物件から得られる賃料収入の利率のことを指す
、と言って差し支えないないものと思います。

計算式にするとこうなりますね。

年間の賃料収入÷物件価格×100

めちゃくちゃ簡単ですね。

例えば、月50000円の賃料収入が入る
区分マンションを、1000万円で購入
したとします。
そうなると、

50000円×12ヶ月＝年収60万円ですから、

60万円÷1000万円×100＝利回り6.0％

となります。
この計算で求められるものを
「表面利回り」といい、
不動産特有の維持・運用コストを
織り込まずに計算したものになります。

反面、満室想定収入と
物件価格さえ分かれば
算出することが可能なため、
膨大にある物件情報をふるいに掛ける時などには
使い勝手のいい指標とも言えます。

ネットや広告に掲載されている
収益不動産の「利回り」は、
十中八九「表面利回り」となります。

逆に不動産特有の維持コストを織り込んだものが
「実質利回り」と呼ばれるものです。

区分マンションでいえば、
毎月の管理費・修繕積立金、
固定資産税などが維持コストに当たります。
これを計算式で表すと、

（年間の賃料収入－年間の経費）÷物件価格×100

となります。

ただ、実態に近い利回りを出そうとする場合、
本来は「空室期間」や原状回復費用、
広告料なども読んでおく必要がありますが、
発生する年とそうでない年があったりと、
条件がどうしても流動的になります。

したがって、表面利回りと比べると、
正確な算出がしにくいという特徴もあります。

速度重視で物件を選定しないといけない、
なんてタイミングでこれらのコストを
じっくり調べている時間はなかなか稼げません。

なので、「表面利回り」は
一次オーディションで
絞り込むための「フィルター」、

「実質利回り」は
二次オーディションの精査に用いる、
と役割を分けてしまうことが肝要です。

不動産は、
他の金融商品とは異なり、
投下した金額に対してシンプルに
運用益が出てくるものではありません。

人に住んでもらう、使ってもらうことで
収入を得なければならない以上、
建物や設備の維持コストは付いて回ります。
だからこそ、他の投資よりも
コントロール下に置きやすい、とも言えますね。

不動産の利回りには、
いくつかバリエーションがありますが、
必要性や場面に応じてうまく使って、
物件の見極めを行っていただければ、と思います。

不動産経営について学ぶ

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それでは、コンスピ広報でした！