いつもご覧いただきありがとうございます。
コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました
第27回：不動産経営でQOLを爆上げよう！
の内容をお送りしたいと思います。

さて、今日取り上げるお題はこちらです。
「DCF法と割引率」についてです！
不動産の鑑定評価をする際にも、
その投資効率を計るうえでも重要なものになりますね。

購入物件の判断にいつも利用しているという方もいれば、
何なら初めて聞きました…という方もいらっしゃるかもしれません。
今回はやや中級向けとなりますが、
この「DCF法と割引率」について、
簡単にお話していきたいと思います。

それでは、はじめましょう！

みなさんが収益不動産の収益性を判断する際には
おおよそ「利回り」を用いられますよね。
この割引率も概ねこの利回りの一種と捉えていただいて
差し支えはありません。

また、この利回りと一体で考えなければならないのが、
不動産の鑑定評価についてです。
不動産の価格をどのように評価・決定するのかという計算方法ですが、

大きく分けて
1、収益還元法、
2、原価法、
3、取引事例法

という3つの評価方法があるというお話をしました。

その中で現在最もポピュラーに使われる「収益還元法」ですが、
この方法も厳密には2つに分かれます。

一つは簡易的でわかりやすいため
日常使われる「直接還元法」。
そしてもう一つが今回の「割引率」を用いる「DCF法」です。

「直接還元法」と「DCF法」とは？

「直接還元法」はその名の通り、
その物件から得られる収益を還元利回りで割って、
物件の価格を出すシンプルな評価方法です。

これに対して「DCF法」は、
「不動産の価値は時間によって変化する」という前提のもと、
物件の保有期間中に得られる純利益と、
売却時の予想価格とを
現在の価値に割り戻して計算する方法です。

すごくざっくり言えば、
「直接還元法」では考慮されていない、
モノやお金の時間的価値を含めた評価方法が
「DCF法」であり、そこで用いられる係数が「割引率」となります。

「直接還元法」と「DCF法」比較

例）賃料8万円／月
還元利回り：5％

この物件を「直接還元法」で評価して金額を算出してみましょう。

80000円×12ヶ月÷5％＝1920万円

従って、この物件は「直接還元法」では、
1920万円の鑑定評価になるということです。

次に「DCF法」を用いた場合の計算です。

例）賃料8万円／月
割引率：5％
5年後の想定売却額：1500万円

1年目：80000円×12＝96万円
2年目：96万円÷105％＝91万円
3年目：91万円÷105％＝86万円
4年目：86万円÷105％＝81万円
5年目：81万円÷105％＝77万円

※千円以下は切り捨てで計算しています。

5年後の賃料合計額は、
431万円となります。

次に想定売却額にも5％の割引率を当てはめて計算します。

1500万円÷105％÷105％÷105％÷105％÷105％＝1175万円

したがって、この物件の「DCF法」による評価額は、
431万円＋1175万円＝1606万円

ということになります。

評価方法が異なるだけで、
同じ数値の物件でもここまで評価金額に差が生じてきます。

お金の時間的価値の動画でも話しましたが、
将来得られるお金は、現在得られるお金よりも不確実なものです。
その分を割り引いて考えるために用いるのが「割引率」ということになるわけですね。

だからといって、
いずれの評価方法が良い悪いというお話ではなく、
必要に応じてこれらを用いることができる
「知識を持っておく」ということが何より重要です。

不動産経営について学ぶ

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それでは、コンスピ広報でした！