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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第31回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

「収益不動産の営業が言う●●ってなに？」シリーズと題しまして、今回は「営業が言う節税効果ってなに？」というお話をしていきます。

マンションを購入で節税効果が得られる？

収益用区分所有の営業には、色々と特有のトークがあります。
最近はYoutubeの動画でも、「区分マンションの営業に騙されるな」みたいな動画も増えてきましたね。

その中でもよく出てくるのが、「マンションを購入することで節税効果が得られる」というものがあります。

仕組みをご存知の方も多いと思いますが、基礎の基礎ということで、今回はこの仕組みを解説していきます。

販売のターゲットになっているのが、いわゆるサラリーマン層であることが多いため、代表的なトークの一つに、「引かれた所得税を還付で取り戻す」というものがあります。
このフレーズを聞くと、多くの方が「マジですか？」となるのではないでしょうか。

サラリーの他に、不動産所得があることで、当然確定申告を行うことになります。
その不動産収支側で発生した赤字をサラリーの課税所得と合算することができる、という仕組みを利用します。

引かれた所得税を還付で取り戻す例

数字はあくまで模式的なものですが、イメージとしてはこんな感じです。

給与収入が500万円の方がいたとします。
そこから、各種控除を差し引いて、最終的に残る課税所得に税率を乗じたものが所得税ですね。

普通ならこれで終わりですが、不動産経営をしていることで、その黒字や赤字をこの課税所得に合算することになります。

ここで不動産収支側で赤字が出ていれば、その額が課税所得から差し引かれるため、納める所得税額が下方修正されます。
つまり、一年間トータルで源泉徴収として差し引かれた所得税は「引き過ぎた」扱いとなり、差額が還付されるわけです。

同様に課税所得が下がるということは、住民税額も下がることになるので、本来引かれるはずだった額も下方修正されます。

いかがでしょうか？
聞いてみるとさほど難しい仕組みではないかと思います。

事実この仕組みを利用することで、節税効果を得られる訳で、それそのものが問題ということではありません。

ただ、以前デッドクロスの解説動画でも触れた通り、この効果も一長一短です。

セールストークの問題点

問題点としては、

・節税効果が永続的に続くような言い方をする

・赤字化の肝である減価償却が簿価に影響する

といったことが知らされないまま、購入へ誘導するためのセールストークになってしまっている場合です。

サブリースの問題でも同じことが言えますが、ある効果の一側面だけを強調して、その裏側のデメリットは開示されていないというのもよくある話です。

デッドクロスになれば、CFはマイナスなのに黒字化⇒納税を招くことにもなりますし、減価償却が進めば、当然簿価は下がって売却時の譲渡税増加にも繋がりかねません。

このあたりの知識が頭に入っている営業担当ならまだしもですが、大半は「メリットのみをプッシュ」、もしくはそもそもデメリットの側面を知らないで営業活動を行っているような担当者もいるはずです。

となれば、そこは皆さんが仕組みを理解して、きちんと理論で営業に対抗できる知識を身に付けて頂くのが一番の防衛策ではないか、と考えています。

ちなみに、節税効果のもう一つ。
相続税対策についてはまた次回に解説していきたいと思います。

では、また次の「営業が言う●●ってなに？」シリーズ、お楽しみに。

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