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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第39回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今日は不動産のベーシックなお話、「不動産の評価額の種類～一物五価ってなに？」を簡単にお話してみたいと思います。

一物五価について

これから不動産賃貸業を考えている、という方からご相談がある際に「売買価格の周辺相場を教えて欲しい」とオーダーを頂くことがあります。
収益不動産の場合、還元利回りから割り戻して売買値が決まることも多いので、周辺相場がどこまで参考になるかは難しいところです。
とはいえ、大体の金額感が知りたいというお気持ちもよく分かります。
では、この不動産の金額についてですが、果たして誰がどう決めているの？というお話です。

一物五価の一覧

お聞きになったこともあると思いますが、実は不動産は『一物五価』とも言われ、評価者が誰なのかによって複数の価格が存在します。

こちらがその五価の一覧となります。

①公示地価
②基準地価
③路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格

一物五価の特徴

それでは、ごく簡単にですが、①～⑤の特徴をお話していきましょう。

①公示地価

公示地価は、国土交通省が公示する「標準地」の価格のことです。
そのエリアの地価水準を代表する「標準地」について、毎年1/1時点でのデータをもとに鑑定評価を行い、3月に公示されます。

一般の不動産取引への指標であったり、公共事業用地の取得価額算定の根拠、各種不動産鑑定のものさしとなる、重要な評価といえます。

②基準地価

各都道府県が選定した「基準地」について、毎年都道府県知事が判定している指標です。
正式には「都道府県基準地標準価格」といい、毎年7/1時点での調査結果をもとにしています。

公示地価と同様公的な地価の指標ですが、公示地価は都市部やその周辺地域という縛りがあるものの、基準地価はその縛りがないため、ある意味「公示地価の補完的役割」を果たしています。

③路線価

路線価は、国税庁や市町村が算定した相続税や贈与税の課税基準となる土地の価格のことです。土地に面している道路ごとに価格設定が為されるため、路線価という名称が付けられています。

国税庁が発表するものを「相続税路線価」、市町村が算定するものを「固定資産税路線価」としています。

毎年1/1時点の地価をベースに算定され、8月に発表されます。いずれも公示地価と連動していて、相続税路線価の場合は、公示地価の8割程度になるように設定されています。

④固定資産税評価額

これはもう読んでそのままですが、固定資産税額のもととなる指標です。
市町村が決定するもので、固定資産税の他に都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの基準にもなっています。

3年ごとに評価替えが行われ、評価替えの年を「基準年度」と呼びます。

⑤実勢価格

こちらも読んで字のごとく、実際に取引が成立した価格のことで、時価と言い換えることもできます。
売主と買主間で折り合いの付いた金額であり、皆さんが「相場」と言われる場合はおおよそこの実勢価格を指しておられるものと思います。

一物五価のまとめ

この五価ですが、何も内容を暗記しておくことが重要ではなく、皆さんが物件を検討される際にどういった論理と文脈から、どの数値を用いて判断するかということが重要です。つまり、大家業としての実務レベルにまでどの指標を使うかが落とし込まれていてはじめて意味を持つ訳ですね。

せっかく公にされている数字ですので、うまく使いこなして失敗を回避して頂ければと思います。

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