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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第42回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

本日は「紛争防止条例」について、簡単に解説してみたいと思います。

賃貸住宅紛争防止条例とは

正確には「賃貸住宅紛争防止条例」、通称「東京ルール」とも言われるこの条例、厳密にはこの通称の通り、「東京都のローカルルール」ではあります。

但し、入居者退去時の原状回復に関わるトラブルは全国共通の部分であり、これを援用しているエリアは少なくないものと思います。

このルール、その名の通り、2004年に全国に先駆けて東京都が打ち出したものです。

大まかには入居中の修繕と、退去時の原状回復のトラブルを防止するために定められているものです。

条令施行以前は、敷金が一円も返金されなかった、または敷金を超える法外な金額を請求された等、退去にまつわるトラブルが多く見られました。

こうしたケースを予防するため、賃貸借契約締結前に貸主・借主間で責任所在を明確にしておきましょう、というのが基本的な考え方です。

賃貸住宅紛争防止条例のポイント

条令の内容のポイントですが

・「経年劣化」「通常損耗」は貸主負担

・入居者の故意過失による損耗は借主負担

・上記原則に対して特約を定められる（貸主・借主合意が必要）

・入居中の設備不具合の修理は貸主負担（入居者の故意過失の場合は借主負担）

といったものが核となっています。

賃貸住宅紛争防止条例は消費者保護のため

今見ると現在では比較的当たり前のことを規定しているように思えますが、以前は「原状回復」の定義そのものが曖昧だったため、「経年劣化」「通常損耗」のレベルまで借主負担となっていたケースも少なくありません。

また、特約を定めることができるようになっていますが、特約の内容が暴利的であったり、借主に不利となる特約は無効となるなど、条令自体が圧倒的に借主、消費者保護の観点に立ったものです。

ご理解されているオーナーさんも多いものと思いますが、退去精算の段においては、明かな入居者の過失が認められない以上、オーナーさんの修繕費コスト増となる向きが強くなっています。

無論「東京都内に所在の居住用物件」に限定ということで、範囲は限定的ですが、この条例をベースにしているエリアも多いことから、余程の入居者過失がない限り、退去時のコスト増を実感している方も多いのではないでしょうか。

詳しくは各自治体のホームページなどにも記載されておりますので、実は余り突っ込んで見たことがないというオーナーさんは、ご覧になっていただけるとよいかと思います。

まとめ

オーナーとして入居者に長く住んで貰えることはありがたい一方、退去時の工事代金は当然大きくなります。
加えて居住年数が長くなればなるほど、貸主の負担割合が大きくなることから、瞬間的にはキャッシュフローに大ダメージを与えることになります。

収益物件の運用においては、コストのコントロールが不可避かつ相当に重要です。
居住年数等や入居者の素行等、総合的に目配りをして、計画的に予算組みをしていく。
今後はこうした観点も持ち合わせておく必要がありそうです。

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