最近、インボイス制度の対応に追われているという声がいたるところで聞かれますが、対応は万全でしょうか。
顧問税理士任せで放っておくと、意外なところで損失を被ってしまう可能性があります。
今回は、インボイス制度が賃貸オーナーに与える影響について、具体的な対応方法と合わせてご紹介します。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月から始まる消費税に関する新しい制度です。
消費税は身近な税金でありながらその仕組みはやや複雑です。
今回のインボイス制度は、消費税の税率や税額を決められた様式に従った請求書を発行することで正確に把握するために設けられました。
インボイス制度を理解するために、まずは消費税の仕組みをおさらいしてみましょう。

消費税の仕組み

消費税は、一般の消費者にとっては購入額の８％か10％をお店に支払っているのみですが、消費税を受け取った事業者が代わりに消費税の申告をして納税しています。
もっとも、事業者は消費税を顧客から受け取るだけではなくて、仕入れ費用や外注費などを支払う時に消費税をあわせて支払っています。
事業者は受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた税額を申告して納税するのです。これを仕入税額控除といいます。
もう一つ消費税に関する重要な区分けとして、課税事業者と免税事業者があります。
個人事業者の前々年度、もしくは法人の前々事業年度の売上高が1,000万円を超える事業者は課税事業者となり、消費税の納税義務があります。
そのほかの事業者については、課税事業者となるための届け出をしない限り免税事業者です。

インボイス制度の概要

インボイス制度とは、正式には「適格請求書保存方式」といいます。
一部の例外を除き、決められた様式に従って発行された請求書（適格請求書）を保存することではじめて仕入税額控除が認められるという制度です。
この適格請求書は、課税事業者であってインボイス制度に従った登録をした事業者でなければ発行できません。請求書には登録事業者番号が記載されることで、登録事業者であることが示されます。

インボイス制度が賃貸オーナーに与える影響

インボイス制度によって大きな影響がある取引は、消費税が発生する取引で、かつ消費税を受け取る側が免税事業者の場合です。
この場合、免税事業者はインボイス制度に従った適格請求書を発行することができません。
消費税を支払う側は適格請求書を受け取って保存することができないために仕入税額控除が認められません。結果的に、消費税の支払い損となってしまうのです。
具体的な例をみていきましょう。

賃借人との関係における影響

住居用の賃貸物件や土地の賃貸の場合には消費税は非課税ですのでとくに問題はありません。
商業ビルのテナント賃料や宿泊施設の一棟借上げなどの場合には賃料に消費税がかかるために問題となります。
このとき、賃借人との関係において、賃貸オーナーは消費税を受け取る側です。
つまり、賃貸オーナーが免税事業者で適格請求書を発行できなければ、賃借人は仕入税額控除を受けられません。
このような場合、賃借人はインボイス制度の開始によってオーナーに消費税分の負担が増すため、賃貸人は賃料の減額交渉をしてくるでしょう。
最悪の場合、退去につながってしまうかもしれません。

業務委託先（取引先）との関係における影響

賃貸オーナーは物件管理や清掃、設備機器の回収、ごみの回収などについて業務委託しているケースがほとんどでしょう。
業務委託先との関係において、賃貸オーナーは消費税を支払う側となります。
この場合、業務委託先が免税事業者で適格請求書を発行できなければ、賃貸オーナーは支払った消費税について仕入税額控除を適用することができません。
賃貸オーナーが免税事業者であればもともと消費税の納税義務がないために影響はありませんが、課税事業者の場合には、業務委託費用について仕入税額控除ができないため、負担増となります（一定期間、一定割合を控除できる特例があります。）

物件を購入する際の影響

賃貸オーナーが物件を購入するときには、物件の建物部分について消費税がかかります。
物件を購入した年度については受取消費税よりも支払消費税のほうが大きくなり、課税事業者であれば、消費税の還付を受けることができます。
2020年に、住居系の賃貸物件については消費税の還付ができなくなりましたが、商業ビルなどの事業用物件については、消費税の還付が認められています。
しかし、売主が免税事業者で適格請求書を発行できない場合には、事業用不動産についての消費税還付が認められません。

インボイス制度への対策

さまざまな場面で賃貸オーナーにもインボイス制度の影響があることがわかりました。テナントの退去や消費税の支払い損になってしまう事態はできるだけ避けたいものです。
インボイス制度に対する対策としては、物件オーナーが課税事業者か免税事業者か、所有物件が住居系物件・土地など賃料が非課税のものか事業用不動産で賃料に消費税がかかるものかによって異なります。

物件オーナーが課税事業者の場合

賃貸オーナーが課税事業者の場合、賃借人との関係においては、インボイス登録事業者としての登録をして適格請求書を発行できる体制を整えておけば問題ありません。
住居系不動産や土地の賃貸の場合にはそもそも消費税非課税のためインボイス制度上の問題はなく、また事業用不動産の場合には適格請求書を発行することで、賃借人は賃料について仕入れ税額控除を適用できます。
問題は、賃貸管理や清掃などの業務委託先が免税事業者の場合です。
この場合、業務委託料について仕入れ税額控除が受けられません。
そのため、賃貸オーナーは業務委託先に対して、課税事業者・インボイス登録事業者となるよう交渉するか、業務委託料の減額交渉をする必要がでてくるでしょう。
交渉がうまくいかなければ、業務委託先の変更も視野に入ってきます。

物件オーナーが免税事業者の場合

賃貸オーナーが免税事業者の場合には、主に賃借人との関係が問題になります。
物件が事業用不動産であれば、賃借人は適格請求書の発行を求めてくるでしょう。トラブルに発展しないうちに賃借人と協議するとともに、課税事業者・インボイス登録事業者となったときの影響を顧問税理士に相談しましょう。
問題が少ないようならば、課税事業者・インボイス登録事業者となるための手続きを進めるのが無難です。

制度開始までに対応を完了させよう

インボイス制度の開始は2023年10月1日ですが、開始当初は混乱を避けるために、適格請求書がない場合でも一定割合の仕入れ税額控除が認められます。
しかし、適格請求書を受け取ることができない側にとっては負担増になるために、免税事業者が関係する取引については、事前に取引先と協議しておくことは必須といえるでしょう。
賃貸オーナー自身が免税事業者の場合には、そのまま免税事業者でいることが不利にならないか、顧問税理士と相談してみることです。
いずれにせよ、賃借人との関係と業務委託先との関係についてどのような影響があるのか、一度整理してみることをおすすめします。