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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第45回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

お持ちの物件の所在エリア的に、高齢者の入居も検討しないと、稼働率が上がりにくい…
そんなお悩みを抱えているオーナー様も多いのではないでしょうか。

とはいえ、やはり単身の高齢者を迎えるとなると、様々な問題やリスクを抱えることにもなるのは事実です。

今回はそんなお悩みの一つとなる、亡くなられた際の「残置物撤去」に関するお話です。

残置物処理のモデル契約条項推進の理由

2021年6月、国土交通省と法務省が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公開しました。
賃貸住宅で単身高齢者が亡くなった際、相続人の有無や所在がわからず、賃貸借契約の解除や家財などの残置物処理に困るケースが多く見られます。

オーナー側もそのリスクを考えると、単身高齢者の入居を拒否するというケースも少なくありません。

そこでオーナー側の不安感を可能な限り払拭して単身高齢者の住居確保を推進するために発表されたのが、このモデル契約条項です。

残置物処理のモデル契約条項の対象者

簡単に内容に触れておきますと、賃貸借契約の締結前に、「入居者」が「受任者」を選定しておき、
①賃貸借契約の解除
②残置物の処理に関する死後事務委任契約を締結
を、賃貸借契約内に盛り込んでおくことが有効とされています。

「受任者」になり得るのは、本来入居者の推定相続人が望ましいですが、それが難しい場合には、居住支援法人や管理会社等の第三者とされています。

ただし、オーナーは入居者とは利益相反の関係に当たるため、「受任者」とはなれません。

また、このモデル契約条項については、あくまで「60歳以上の単身高齢者」を想定しており、若年層や60歳以上の二人世帯、遠方であっても保証人を立てられる高齢者などは民法や消費者契約法に違反とみなされ、無効となるケースもあります。

残置物処理のモデル契約条項の実際の運用

実際の運用としては、入居者は事前に、仮に自身が亡くなった場合、廃棄する家財と「指定残置物」として廃棄しない家財とを整理、リスト化等の作業をしておく必要があります。

亡くなった後に、受任者が判断・認識できる状態にしておいて貰わねばならない、ということですね。
また、指定残置物を送る相手や住所等も受任者へ知らせておくことになります。

対して受任者は、入居者が亡くなられた場合、把握できている相続人へ賃貸借契約の継続有無を確認、継続の必要なしとなれば、オーナーと合意のうえ賃貸借契約を解除することが可能です。

また、残置物については、一定期間、少なくとも3ヶ月間経過したのち、もしくは賃貸借契約が解除されたのちに、廃棄することができるとされています。

受任者が残置物を廃棄、送付、搬出をする際には受任者以外の第三者の立ち会いが必要となっており、仮に受任者が管理会社となっている場合には、オーナーが立ち会いに出向くといったケースもあるかもしれません。

このモデル契約条項の詳細は、国交省のホームページにもありますので、こちらからご覧になってみてください。

残置物処理のモデル契約条項、今後の展望

人口の縮退が進むなか、賃貸経営を維持していくためには、単身高齢者の受け入れを検討するオーナーも今後増えてくるのではないでしょうか。

もしものことが起きないよう事前に対策を取っておくことはもちろんのこと、万が一のときに備えて、入居者家財保険へ補償の付帯を求めたり、こうしたモデル契約条項も取り入れて高稼働を目指す、というのも今後の不動産経営の戦略の一つになっていくかもしれませんね。

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