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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第52回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

お題はレバレッジについてです。

皆さんもご存じの通り、不動産は「ローン」「融資」を利用しての購入が可能です。
ここでよく出てくるワードが「レバレッジ」ですね。

今回はこの「レバレッジ」がうまく機能しているかどうか、その判定のお話をしていきたいと思います。
それでは始めましょう！

初歩的なお話ですが、「レバレッジが効いている」という場合、どのような状態を指すのでしょうか。

レバレッジとは直訳すれば「てこ」のことですから、「レバレッジが効いている」というのは、「てこ」が機能していることを指します。

つまり最小限の力で、大きなものを動かせているという「てこの原理」が働いている状態、言い換えると、最小限の資金投下で、投下資金以上の金額の運用ができること、と言えるわけです。

さて、この「レバレッジが効いている」という状態をどのように計るのか。

結論から申し上げると、

K％＜FCR＜CCR

という状態であれば、レバレッジが適正に働いている、「正のレバレッジである」ということになります。

逆にこれが逆転してしまっているのなら、レバレッジが機能していない状態、「負のレバレッジ」に振れてしまっているということになります。

では簡単に各指標を解体してみましょう。

まず「K％」ですが、これはローン定数とも言われ、融資で不動産を購入する場合の「資金調達レート」と考えて差支えありません。

K％は、「年間のローン返済額÷ローン残債×100」

という計算式で求めることができます。
見方を変えると、融資をしている金融機関側の「利回り」とも言えますね。

次に「FCR」ですが、これは過去のコンスピちゃんねるでも何度か取り上げていますが、端的に言えば利回りのことですね。

ただ、計算式としては、

NOI（営業純利益）÷購入総コスト（物件価格＋諸費用）×100

となるので、募集時のADやリフォーム費用といった運用コストはもとより、未回収損や空室損まで読んだNOIを収益として見ており、さらにイニシャルとして諸費用も織り込んでいることから、一般的な利回りもかなり実態に近いシビアな利回りとなります。

そして、最後がCCR。
これはざっくり言えば、キャッシュの利回りということになります。

ローンの返済も加えた手元に残るNETのキャッシュフローに対して、イニシャルでいくらの現金を出しているか、
ということです。

計算式で表すと、

BTCF（税引き前キャッシュフロー）÷購入時のキャッシュ×100

となります。

現金を出し過ぎていてもここは悪化してしまいますし、借入が過多となり、返済額が大きくなり過ぎてキャッシュフローが悪くなると、これもまたCCR悪化の要因になりかねません。

レバレッジを判定するのに必要な各指標はこれで出揃ったことになります。

説明の羅列だけでは分かりにくいものと思いますので、実際の事例で各指標を計算しながら、レバレッジの判定をしてみたいと思います…が、それはまた後編でお届けしていきます。

後編はこちら

不動産経営について学ぶ

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