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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第50回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回は「空室率」のお話です。
今さら空室率？というお声もあるかもしれませんが、意外と奥が深いこの空室率。
実は当てるものさしによって3種類の空室率が存在します。

皆さんが空室率を出すときには、一般的にどんな計算をしているでしょうか？

例えば全10戸ある一棟マンションを保有していたとします。
現在2室空室があったとすると、計算式はこうなりますよね。

2÷10×100=20%

このマンションの空室率は20%となります。
とーってもカンタンですね。

これが一般的に皆さんの言う「空室率」です。
ただし厳密にいいますとこの計算で導き出されるのは、3種類ある空室率のうちの1つ、「時点空室率」となります。

１.時点空室率

時点空室率は、ある時点での空室の割合を切り取って算出しているレートです。いわば、スナップショットのようなものですね。

対象となる物件の総戸数を分母として、現時点でいくら空きがあるのか、という至ってシンプルな出し方といえます。
これを使う場合には、対象エリア内にどのくらいの賃貸物件のストックがあり、そのうちどのくらい空いているのか、ですとか、
管理会社の総管理戸数を分母として、月末時点でいくつ空室があるのかをカウントしたり、といった場面に適しています。

また、算出するのに必要な情報も比較的少なくて済むので、算出がしやすいという利点もあります。

ただ、あくまである時点での空室を計測しているため、不動産経営にとって重要な「時間軸」、つまり「どのくらいの期間空いているのか」を反映できていません。

そして、この「時点空室率」のウィークポイントである、「時間軸」を盛り込んだ空室率が、次の稼働空室率となります

２.稼働空室率

例えば全10室あるアパートがあったとします。
この物件で年間2室の退去が発生して、それぞれ新たな入居者が決まるまで3ヶ月ずつ要したとしましょう。

この物件の「稼働空室率」を算出するには

（年間の退去室数×空室月数）÷（全戸数×12ヶ月）×100

という計算式となります。
ここに例の数字を当てはめてみますと、

（1室×3ヶ月＋1室×3ヶ月）÷（10室×12ヶ月）×100＝5.0％

となり、
年間で5.0％の空室損が発生するということになります。
算出期間が任意ですが、通常は1年間で計測した方が分かりやすいのではと思います。

時点空室率よりもオーナーにとっては現実的であるため、事業計画の策定などにはこちらが有用ではないかと思います。

さて、最後の3つ目。
「時点空室率」でも「稼働空室率」でも反映し切れていないのは何でしょうか？
それは、部屋ごとの賃料差です。
稼働空室率では単に1室は1室としてカウントしています。

ただし、実際には2室空いていたとして、1室はワンルームの居宅、もう1室は1Fの店舗事務所タイプで、賃料は居宅の3倍だったとしたらどうでしょう？

また、ワンルームの賃料が下落したとしたら・・・など、不動産経営においてインカムは一定ではありません。
稼働空室率ではこの部屋ごとの賃料差をカバーできないわけです。

そこで用いられるのが、賃料空室率です。

３.賃料空室率

賃料という観点から算出しますので、分母は「満室想定賃料」、CPM的には「GPI」ということになります。

では、例題を見てみましょう。

居宅部は全て賃料5万円と想定、図の203は3ヶ月空室ののち、45000円で賃発したと仮定します。

そうなると、この物件のGPIは、

居宅部…5万円×9室×12ヶ月＝5,400,000円
1F店舗事務所…15万円×1室×12ヶ月＝1,800,000円
GPI＝7,200,000円

となります。

次に空室損と賃料の下落損を算出します。

（15万円×3ヶ月）＋（5万円×3ヶ月）＋（5,000円×8ヶ月）＝640,000円

したがって、

640,000円÷7,200,000円×100＝8.89％

これが賃料空室率となります。

これで3種類の空室率を見てきたわけですが、オーナー視点で言えば、稼働空室率、賃料空室率の方がより実態に近いことはお分かりいただけたと思います。

ただし、購入前に情報を全て揃えるのは事実上困難です。
稼働空室率であれば賃契を確認することで、辛うじて確認できるかもしれませんが、ここまで精査して購入を検討していると、恐らく買付の速度も落ちてしまうはずです。
そういう意味では少ない一次情報で求められる、時点空室率も決して劣っているということではありません。

逆に賃料空室率は保有している物件の年間稼働の総括として分析するのに、非常に適した数値といえます。

重要なのは、それぞれの算出の仕方、メリット・デメリットを知っているということです。

ぜひ、この3種類の空室率、この機会に覚えて頂ければと思います。

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それでは、コンスピ広報でした！