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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第53回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回は、前回の「レバレッジ判定」の前編に引き続きまして、その後編をお届けしたいと思います。

「レバレッジの計り方」の前編では、その考え方や、分析に必要な各指標に関してのお話ををさせて頂きました。

ただ、説明が多くなってしまいましたので、後編では実際に例に沿って、レバレッジの判定をしてみたいと思います。

前編・後編通して動画を見ていただけると、レバレッジの判断と資金計画が適正かどうか、ご自身で確認できるものと思います。

物件例はこんな感じです。

販売価格5000万円のアパート
購入諸費用300万円
年間収入400万円（表面利回り8.0％）
LTV90％（借入額4500万円）
借入金利2.5％　期間35年

月額管理費5%
建物管理費10000円
固都税300000円／年

では、前編で解説したレバレッジ判定、

K％＜FCR＜CCR

となるかを算出していきましょう。

まずK%ですが、
4500万円／2.5％／35年とすると、
月のローン返済額は160872円となります。
返済年額は1930464円ですから、

1930464円÷4500万円×100＝4.29％

で、K%は4.29％です。

続いてFCRを求めてみましょう。

年収400万円に対して、
運営費は以下のようになります。
賃貸管理手数料が収入の5％で20万円、
建物管理費は年間12万円
固都税が30万円。

通常は未収損や空室損、
ADなども加えますが、
今回は発生していないものとして計算します。

つまり、営業純利益NOIは
400万ー（20万円＋12万円＋30万円）＝338万円
となります。

購入コストは物件価格5000万円＋諸費用300万円で、
5300万円。

FCRは、
338万円÷5300万円×100＝6.38％

と導き出されます。

そして最後にCCRの計算です。

購入時のイニシャルコストで現金負担をした部分は、
物件価格と融資額との差額の500万円と、
諸費用300万円となりますので、
合計800万円。

BTCF（税引き前キャッシュフロー）は、
400万ー（20万円＋12万円＋30万円）＝338万円　から、
年間のローン返済額1930464円を差し引いた金額ということになりますから、
1449536円、これが正味のキャッシュフローです。

したがって、

1449536円÷800万円×100＝18.12％

というわけで、キャッシュの利回りとなるCCRは、
18.12％となりました。

これで、レバレッジが効いているかどうかの判定に用いる、
各数値が全て揃ったことになります。

K％：4.29％＜FCR：6.38％＜CCR：18.12％

という結果になりましたので、レバレッジは正、適性に機能しているという判断ができます。

ちなみにK％が変動する要素は、金利と期間になりますので、頭金を多く出すことで金利が段階的に下がるといったケースであれば、K％は変動しますが、単に借入額のみが上下しても、K％は一定となってしまいますので、ご注意ください。

不動産の営業担当が、「不動産はレバレッジが効くからいい」とプッシュすることがありますが、厳密に言えば「どの程度効いているか」を判定しないことには正確な判断はつきません。

融資で収益物件をご購入の際には、ぜひこの分析を行ってみていただければと思います。

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それでは、コンスピ広報でした！