賃貸管理会社の良し悪しによって、賃貸経営の成功が左右されるといっても過言ではありません。今回は、賃貸管理会社に不安が生じたときの管理会社の変更手続きについて、変更の際のチェックポイントや管理会社を選ぶ時の注意点とあわせてご紹介します。

こんな時は管理会社の変更を考える

賃貸管理は管理会社に業務委託することが一般的ですが、任せっきりは失敗のもとです。管理の状態は良好かを定期的にチェックして、おかしいと気づいたら早めに変更の準備をすべきでしょう。特に空室率の上昇や、清掃や設備の更新などの管理状態の悪化はシグナルととらえて、管理会社に状況を確認します。

空室率が上がってきた

賃貸物件の入居率は、エリアや戸数にもよりますが、おおむね90％を維持しているのが通常です。空室率が２割を超えるほどに悪化している状態が続くようであれば、賃貸募集の方法に問題があるのではないかと疑ってみましょう。
何らかの対策が取られて改善すればよいのですが、そのまま放置されているようであれば、管理会社の変更を考えます。

管理状態が悪化した

エントランスや通路が汚い、共用部分の電灯がついていない、共用部分のガラスが割れているのが放置されているなど、不動産管理に詳しくない人でも管理状態の悪化を察知することはできます。
このような状態が放置されているのは、管理業者の人員不足、十分なコストをかけていないなどいくつかの理由が考えられますので、改善を促すべきです。

サブリース賃料の減額交渉があった

サブリース契約は長期間の賃貸保証を売りにしていますが、多くの場合、借上げ自体を保証するのみで賃料の金額を保証しているわけではありません。空室が目立つ物件の場合には、一定期間後に賃料の減額交渉が入ります。
サブリース契約の内容によってはなかなか解約しにくい条項が含まれている場合があるために注意が必要ですが、賃料減額に納得がいかなければ管理会社の変更を検討することもひとつの手段です。

賃貸管理会社の変更手続き

賃貸管理会社の変更手続き自体はそれほど難しくありません。現在の管理会社に解約申し入れをして、新しい管理会社と管理業務委託契約を締結するのみです。引継ぎ後の業務に関しては、新しい管理会社が行います。
もっとも、現在の契約内容や保証内容についてはオーナー自身が理解していなくてはなりません。新しい管理会社に現在の状況がそのまま引き継がれるかは契約次第だからです。
また、管理会社の選定についてもオーナー自身の判断によるものです。実際に変更手続きに入る前の準備が最も重要だといえます。

契約内容を確認する

最初に、現在の賃貸管理の契約内容を確認します。賃貸管理契約といっても、さまざまな形態があるからです。
まず、賃貸管理契約には、「一般管理契約」と「サブリース契約」があります。
一般管理契約は、入居募集や入居者対応、家賃請求・受領代行など入居者に関する事務と、清掃・修繕・設備交換など建物管理に関する業務が含まれているのが一般的です。
サブリース契約とは、一括借り上げ契約と一般管理契約が含まれた契約です。
最近では、契約内容が複雑になっているものもありますので、対象となる契約内容を事前にしっかりと確認しておきましょう。

保証内容を確認する

管理契約に付帯して、賃貸管理会社のすすめでさまざまな保証契約を締結している場合があります。家賃保証や建物の修繕保証などです。管理会社の変更に伴って、これらの保証が切れる可能性がありますので、保証内容を確認する必要があります。

新しい管理会社を選定する

契約内容を確認したうえで、新しい管理会社をどこにするのかの判断をします。この後にご紹介する管理会社選びのポイント３選を参考にして、管理の改善が望める管理会社を選びましょう。

現在の管理会社に解約の申し込みを行う

解約の申し込み方法は契約書に記載されていますが、まずは現在の管理会社に連絡をして手続きの方法を確認します。契約によっては数か月前に解約通知を提出する必要があったり、サブリースの解約に合意が得られなかったりする場合がありますので、早めに相談するのが望ましいといえます。

新しい管理会社との契約締結・業務の引継ぎを行う

管理契約について円満に合意解約できたら、新しい管理会社との管理業務委託契約を締結します。契約内容について現在の契約とどこが同じなのか、異なるのかについてできるだけ詳細に確認します。
契約後は新旧の管理会社間で賃貸管理に関する書類（入居者の契約書類等）や鍵の引渡しなどを行い、業務を引き継ぎます。現在進行中のトラブルについては、旧管理会社の担当者から詳細を説明してもらったほうがよいでしょう。

入居者に管理会社変更のお知らせを出す

管理会社の変更にともない、入居者の家賃の振込先もしくは引き落とし先が変更になりますので、入居者に管理会社変更の通知をします。文面や連絡先等細かい通知内容については、新しい管理会社が対応してくれます。

失敗しない管理会社選びのポイント3選

面倒な手続きを経て管理会社を変更するわけですから、失敗は避けたいものです。複数の管理会社を比較検討することはもちろんですが、ポイントを抑えて比較検討することが大切です。単に大手だからとか、地元だからという理由だけでなく、管理実績や管理会社の評価も併せて参考にしながら、物件に合った管理会社を選択しましょう。

物件に合った管理会社を選ぶ

小さなアパートを大手の管理会社に依頼するときめ細かな対応ができなかったり、逆に大型のマンションを地元の賃貸管理会社に依頼してもキャパシティが間に合わなかったりします。管理会社の担当者に相談するときに、どのような物件が多いか、対象物件と似たような物件の管理実績はあるかという点について質問してみるのが肝心です。

AMO（認定不動産管理会社）かどうか確認する

AMO（認定不動産管理会社）とは、世界中で520社、日本では9社しかない、優秀な不動産管理会社であることを認定した称号です。不動産管理経験、信用力、経営者・従業員の不動産管理における能力・技量などさまざまな基準をクリアした会社のみが得られる称号であるため、不動産業界においても高く評価されています。

必要な時にすぐに対応可能な体制か

トラブルがあったときに迅速に現場に駆け付けられるか、そのような連絡体制が整っているかは重要なポイントです。管理会社が物件から離れていたり、必要な人員が整っていなかったりすると、トラブル拡大の原因になります。現在の管理会社で具体的なトラブル事例があれば、対処方法について聞いてみるとよいでしょう。

管理会社とは長期間のパートナーシップを

不動産管理会社は賃貸経営には欠かせないビジネスパートナーです。投資終了までお付き合いを継続するのが望ましいですが、管理状態が悪いことに気づいたのであれば、管理会社を変更することも検討すべきです。その際には、契約内容や保証内容を十分理解したうえで、新しい管理会社と相談する必要があります。管理会社に任せっきりにせず、オーナー自身が業務内容を理解して賃貸経営を行うことが成功の第一歩です。