不動産経営を学ぶ

Q：投資するならどのエリアを選べばいい？

A：都心部に保有するのがもっとも安定しているのは間違いありません。

しかし、どこを投資対象エリアとして「良い」とするかは、あくまで投資家のニーズによります。前述した「都心部」は、賃貸需要の安定性という指標で見た場合「良い」とは言えても、利回りという指標では決して「良い」とはいえないわけです。

逆に利回りを求めれば、必然的に購入価格の安い地方がターゲットとなるため、都心部に比べれば相対的に「空室期間の長期化＝実態上の利回り低下」というリスクも背負い込むことになります。

特に一棟物件では、金融機関からの融資が物件評価に依存することも少なくないため、「融資が出やすいのはどこか」という目線も必要です。
現実的に購入ができなければ、絵に描いた餅になってしまいます。
大切なのは、ご自身が不動産を保有する目的や方針を明確にして、それに合致するエリアを選択していくことだと考えます。

この考えは、業者側の理屈で用意された物件ではなく、ニーズに応じた物件選びをすべきという当社の基本姿勢でもあります。

Q：パンフレットや販売図面よりも、実際の徒歩時間が長く感じる

A：不動産の広告にある徒歩○○分という表示は、「不動産の表示に関する公正競争規約」により、１分間に80ｍの速度で歩いた場合を前提として表示することが義務づけられています。
歩く方の速度、信号の数などによって実際の時間は異なります。

Q：賃料相場に合った物件さがし？

A：よくお客さまからいただくオーダーに「人気エリアがいい」というものがあります。不動産経営を行うなら誰しもそう思うでしょう。

ただ、大切なのは「人気エリア」を選ぶことだけでなく、そのエリアの主な入居者層を分析し、そのエリアの賃料相場に物件の設定賃料が合っているかどうか、なのです。
極端な例を言えば、学生需要の旺盛なエリアで、ハイエンドな物件を保有しても、賃貸付けは苦戦を強いられるといった例です。
当該エリアの所得層や入居者属性によって求められる物件は明らかに異なるわけですから、検討している物件がそのエリア内で訴求力を持っているかという目線が重要です。

また、都心区分ワンルームにおいては、「都心だから良い」というだけでなく、間取り・築年数・設備等が類似した近隣の物件も視野に入れ、競合が多いエリアは避けるというのも一つの選択肢といえます。
都市部ではほぼ施行が終わった「ワンルーム規制」の関係で、条例の縛りが比較的緩いエリアには、同タイプの物件が同時期に大量分譲されるケースがよく見受けられます。
入居者の募集時期が競合するとなれば、賃料を下げて募集せざるを得なくなるなど、ご自身の収益にも影響を及ぼしかねません。

Q：リゾート物件での不動産投資はアリですか？

A：バブル時に隆盛を誇ったリゾートマンションですが、現在は何十万円単位で売りに出されるケースもあり、販売価格としては一見回収が早そうにも見えます。ただ、価格の安さだけに魅かれて取得するのは危険です。
その理由は・・・

１、管理コストの問題
リゾートマンション購入で注意しなければいけないのが、管理費です。リゾートマンションには大浴場やプールといった豪華な施設が付いていることが売りですが、その分通常のマンションに比べて非常に高額な管理費になっている場合が多いのです。豪雪地帯などでは除雪費用等も管理費に組み込まれており、月に5～8万円といった管理費が必要なケースも見受けられます。
戸建別荘地では周辺の道路や水道、ごみ処理等を自治組織や管理組合で管理しているケースもあり、各々の費用を整備費や維持管理費といった名目で月々負担金を徴収される可能性もありますので事前に確認しておきましょう。
もちろん通常の賃貸マンションと同様、修繕積立金の確認も必須です。共用施設の修繕履歴や管理総会などの状況も細かく確認することをおすすめします。

２、修繕積立金や管理費の滞納率
リゾートマンションの所有者は余暇や長期休暇の際に使用する人が多く、大半の方がそこには居住していないため一般の分譲マンションに比べて、修繕積立金や管理費の滞納が起きている率が高くなります。特にバブル時代に高額で購入したものの、その後ほとんど使用せず、現在売るに売れないといった物件が多数見受けられます。

こうしたことから、建物全体で維持コストをコントロールできておらず、それが原因で売却に出していると考える方が妥当です。
そもそも「何十万円」という価格で出されている時点で「一刻も早く売りたい」という売主の思惑が透けて見えます。
仲介会社を通じて売主の売却理由なども教えてもらい、危険度を把握したうえで許容できるリスクなのかを十分見極める必要があります。

リゾート物件は、例え新築時には賑わっていたエリアでも、現在は人の流れも変わってしまっている等、ロケーション自体や賃貸需要の問題も考慮せねばなりません。”安物買いの銭失い”にならないよう、細心の注意が必要です。