毫不誇張地說，租賃管理的成功取決於租賃管理公司的品質。這次，我們將介紹當您對租賃管理公司有疑慮時更換租賃管理公司的程序，以及更換時的檢查要點和選擇管理公司時的注意事項。

在這樣的時期，請考慮更換管理公司。

租賃管理通常外包給管理公司，但交給管理公司是失敗的秘訣。您應該定期檢查管理層是否狀況良好，並在發現問題時立即準備更改。特別是，將空置率上升或清掃、設備更新等管理條件惡化視為訊號，並與管理公司確認情況。

空置率上升

出租物業的入住率通常保持在 90% 左右，儘管這取決於面積和單位數量。如果空置率持續惡化到20%以上，就應該懷疑出租招工方式有問題。
如果能採取一些對策來改善這種情況就好了，但如果繼續這樣的話，我會考慮更換管理公司。

管理狀況惡化

即使是不熟悉物業管理的人也能察覺到管理狀況的惡化，例如入口和通道骯髒、公共區域沒有開燈、公共區域玻璃破碎無人看管等。
造成這種現象的原因有很多，包括管理公司人手不足、成本不足等，需要改進。

雙方就減少轉租租金進行了談判。

轉租合約提供長期租金保證，但在許多情況下，它們僅保證租賃本身，而不保證租金金額。對於有明顯空置的房產，租金將在一段時間後協商。
請注意，根據轉租合約的內容，可能會有難以取消的條款，但如果您對租金減免不滿意，一種選擇是考慮更換管理公司。

變更租賃管理公司的程序

更換租賃管理公司的程序本身並不困難。您只需向現在的管理公司申請註銷，並與新的管理公司簽訂管理外包合約。新的管理公司將負責移交後的營運工作。
但是，業主必須了解當前的合約和保固細節。目前的情況是否會由新的管理公司繼承取決於合約。
管理公司的選擇也由業主自行決定。可以說，真正開始變更程序之前的準備工作是最重要的。

檢查合約細節

首先，檢查您目前的租賃管理合約的內容。租賃管理合約有多種形式。
首先，租賃管理合約有兩種：「綜合管理合約」和「轉租合約」。
一般管理合約通常包括與租戶相關的事務，例如租戶招募、租戶通訊、租金計費和收據服務，以及與建築物管理相關的職責，例如清潔、維修和設備更換。
轉租合約是包含一次性租賃合約和綜合管理合約的合約。
最近，一些合約變得更加複雜，因此請務必提前檢查合約的詳細資訊。

檢查保固詳情

除管理合約外，還可根據租賃管理公司的建議簽訂各種擔保合約。其中包括租金擔保和建築維修擔保。這些保固可能會因管理公司的變更而失效，因此請檢查保固詳細資訊。

選擇新的管理公司

確認合約細節後，我們將決定使用哪家公司作為新的管理公司。參考後面介紹的選擇管理公司時要考慮的3點，選擇一家能夠提升管理水準的管理公司。

向目前的管理公司申請註銷

合約中規定了申請取消的程序，但首先請聯絡目前的管理公司以了解如何進行。根據合約的不同，您可能需要提前幾個月提交取消通知，或者可能無法達成取消轉租的協議，因此建議儘早諮詢。

與新管理公司簽訂合約並接手運營

一旦我們就管理合約達成友好協議，我們將與新管理公司簽訂管理外包合約。我們將盡可能詳細地確認合約細節是否與目前合約相同或不同。
合約簽訂後，新舊管理公司之間將交接租賃管理相關文件（租戶合約文件等）和鑰匙，並進行業務移交。對於目前的麻煩，最好請原管理公司的負責人詳細說明一下。

通知租戶管理公司變更

由於管理公司的變更，承租人的租金應轉帳或扣款的銀行也會發生變化，因此我們會通知承租人管理公司的變更。新管理公司將負責文字和聯絡資訊等詳細通知內容。

選擇不會失敗的管理公司的3點

更換管理公司涉及複雜的程序，因此您不想犯任何錯誤。當然，比較和考慮多家管理公司很重要，但在比較和考慮時記住要點也很重要。選擇適合您財產的管理公司，不僅因為它是一家大公司或因為它是本地公司，還因為它的管理記錄和評估。

選擇適合您物業的管理公司

如果你找一家大的管理公司來處理一間小公寓，他們可能無法為你提供詳細的支持，或者相反，如果你聘請一家當地的租賃管理公司來處理一間大公寓，他們可能沒有能力為你提供幫助。時間。在諮詢管理公司代表時，重要的是詢問他們經常管理的房產類型以及他們是否有管理與相關房產類似的房產的記錄。

檢查是否為AMO（認可的物業管理公司）

AMO（授權房地產管理公司）是對優秀房地產管理公司進行認證的稱號，是全球僅有的 520 家公司之一，日本也僅有 9 家。它在房地產行業備受推崇，因為只有滿足多種標準的公司才能獲得這一稱號，這些標準包括房地產管理經驗、信譽、房地產管理技能以及經理和員工的技能。

您是否有一個可以在需要時立即回應的系統？

當問題發生時能夠快速趕到現場並擁有適當的通訊系統非常重要。如果管理公司遠離物業或沒有必要的人員，可能會導致問題升級。如果您對目前的管理公司有任何具體問題，最好詢問他們如何處理。

與管理公司長期合作

房地產管理公司是租賃管理的重要業務夥伴。最好繼續保持這種關係直到投資結束，但如果您發現管理很差，您應該考慮更換管理公司。在這種情況下，在諮詢新的管理公司之前，有必要充分了解合約和保固細節。成功的第一步是業主了解業務並自行管理租賃物業，而不是把一切交給管理公司。