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這就是陰謀公共關係。

 

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方頻道上發布。

第11集：透過房地產管理提高生活品質！我想把內容寄給你。

這次的主題是「現金流樹」（第二部）

 

透過能夠計算 NOI（淨營業收入），

現在我可以看到該房產的規格了，

如果這是最終的現金流，那麼還有其他項目需要考慮，對吧？

 

NOI 減去的是

 

●ADS（年度債務償還金額）

這只是貸款償還金額。

ADS 是本金和利息的年度總額。

 

NOI減去ADS得到的結果是

 

●BTCF（稅前現金流量）是。

至此，你終於可以看到一個接近實際情況的現金流了。

順便說一句，這裡的「稅」不是「固定資產稅」。

指最終報稅和結算後的所得稅和法人稅。

 

所以，

 

最後，繳納這個“所得稅”和“法人稅”，

 

▲稅

 

●ATCF（稅後現金流量）

 

它成為了。

這很容易理解，因為它是“之後”而不是“之前”。

 

是的，所以

自 ATCF 推出以來，這是第一次，

這意味著從業主的角度來看「收入和支出盡可能接近實際情況」。

 

「現金流樹」現已完成！ ……然而，

這裡補充一點。

 

這尤其適用於擁有單一房產的業主。

諸如“大修”和“翻新”之類的項目不會出現。

 

有人可能會說，這不是Opex嗎？

嚴格來說，是一種「增值」的措施，所以

「營業費用」應單獨考慮。

它不應該被理解為正在運行。

 

所以，（通過將其添加到樹中來添加它）

 

在這部分中，在從 NOI 中減去 ADS 之前，

 

▲Capex（資本支出）

 

新增項目。

即使不包括此資本支出，這也不是一個錯誤，

尤其對於購買二手房的業主來說，

旨在透過大規模維修和翻新來“保持和提高資產價值”

這應該是必要的舉動，所以

我認為最好將其包括在內，以便更接近實際的現金流動。

 

 

現在，讓我們來談談如何查看完成的現金流量樹。

為了衡量房產的“盈利能力”和“盈利能力”，“NOI”

如果你想看看接近最終現實的現金流，

你的意思是「ATCF」。

 

無論是進行大修還是翻新，

這取決於主人的想法和意圖。

由於ADS融資條件因人而異，

在衡量財產的獲利能力時，它不包括在內。

 

所以，如果你試著說明現金流量樹，

將會更容易理解如何使用它。

例如，當試圖提高房產本身的獲利能力時，

假設您想：“好吧，讓我們增加 NOI。”

 

在這種情況下，可以採取的措施是

 

・提高GPI

・改善空置損失、租賃損失和未收回損失

・壓縮營運成本

 

這是選項。

 

如果你不能提高GPI，

如何減少開支

如果你不能削減開支，

如何提高 GPI？

我需要和管理公司討論這個問題。

 

而不是從微觀角度去採取什麼措施，

從宏觀角度思考，“如何提高NOI？”

你可以採取具體措施。

 

 

現在，我已經解釋了現金流樹。

與您熟悉的「房地產收支」相比如何？

 

有些人可能覺得太詳細了，但是

業主實際上擁有該房產。

 

如果我根據銷售人員的熱情和個性來決定購買可以嗎？

我們有信心與該物業建立長期合作關係。

利用這些分析指標，

我們建議您選擇一個可以邏輯溝通的負責人和管理公司。

 

 

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