公寓管理是深受初學者歡迎的房地產投資，因為初始成本相對較低。
然而，由於最初的財務計劃不佳，許多投資者發現自己資金短缺。

這次我們將介紹公寓管理的要點，重點是現金流量和稅收。

導致公寓管理現金流惡化的事情

管理公寓時最重要的事情之一就是財務管理。
如果一切按計劃進行就好了，但各種因素的影響可能會導致計劃偏離。
首先，我們來探討哪些因素會導致現金流惡化。

空缺風險

空缺風險是公寓管理中最重要的風險。
由於公寓管理的唯一收入是租金收入，控制空置風險直接導致控制收入。

為了降低空置風險，採取了各種措施，如昇級設備、改造等，但最重要的是在投資前徹底調查地點和居住環境。

選擇管理公司

我們傾向於認為所有的管理公司都是一樣的，但如果不選擇管理公司，你的現金流會逐漸惡化。

忽視日常清潔管理以及外牆和內部的維護可能會增加居民的不滿並阻礙新居民的招募。

此外，更新不必要的設備或升級與地點或客戶目標不匹配的過多設備也會惡化現金管理。

與原財務計畫的差異

最初的財務計劃與實際收入和支出之間存在巨大差異是很常見的。

如果收入與支出的差異很容易理解，例如必須降低租金或增加維修費用，那麼採取措施就很容易，但也有一些情況很難理解為什麼資金緊張。馬蘇。
在這種情況下，往往涉及貸款本息支付和稅收，從而導致現金流惡化。

公寓管理的現金流

正如「現金流管理」一詞所暗示的那樣，在經營企業時，重要的是專注於現金流並判斷企業的好壞。這同樣適用於公寓管理。

特別要注意的是，有些費用可以記為費用，有些則不能記為費用。

什麼可以支出

公寓管理中可計入費用的支出，不僅包括直接相關費用，還包括可計入費用的相關費用。

與公寓管理直接相關的費用

・將業務外包給管理公司的費用
・招募租戶的廣告費
・建築物維修保養費用
・固定資產稅、印花稅、房地產購置稅等稅金
・火災保險、人身財產保險等非人壽保險費
・貸款利息
・折舊（建築物、建築物輔助設備、其他設備）

上述各項費用中，當年雖未實際支付但仍記為費用的一項為「折舊」。
折舊是一種基於會計系統的費用，其中建築物和建築物相關設備（管道設備、電氣設備等）根據其使用壽命進行費用化。
建築物的法定使用壽命依結構的不同而不同：鋼筋混凝土結構為47年，重型鋼結構為34年，木結構為22年。建築設備依設備的不同而有所不同，但一般都在15年左右。

初始支出金額在法定使用年限內按比例分配，並每年將金額記錄為費用。

其他與公寓管理相關的費用

・網路通訊費、用於財產檢索的PC/平板電腦費用等
・研討會資訊蒐集費用 ・書籍、報紙、雜誌等費用
・用於查看房產的交通和車輛費用
・稅務會計師/律師費

不能支出的東西

由於不能作為費用記錄，因此即使實際支付了現金，在計算所得稅和住民稅時也不會被視為損失。這種差異導致現金流管理混亂。

一個典型的例子是貸款的本金部分。每月從盈餘資金中支付固定金額，但不計入會計損益計算。
此外，在維修成本中，擴建和翻新費用被視為資本支出（建築物的一部分）並需要折舊。因此，未來將有一定金額記為費用。

此外，所得稅和住民稅不能作為費用記錄。所得稅和住民稅是用收入（計算收入和費用的結果）乘以稅率來計算的，因此自然不會計入費用。

貸款本金和利息支付以及折舊陷阱

這樣，實際的現金流動與稅務損益是不同的，因此分別記錄現金流量的收入和支出以及稅務損益非常重要。
應特別注意貸款本金和利息的支付以及折舊。
如果購買二手公寓，折舊年限較短，因此投資後的幾年內會記錄大量折舊。因此，所得稅和居民稅的負擔將大幅減輕。

然而，您可能會驚訝地發現，折舊期一結束，您的所得稅和居民稅繳納就增加了。另一方面，貸款支付和其他費用基本上保持不變，因此此時的財務計劃經常會出錯。
在考慮財務規劃時，重要的是不僅要了解實際現金流入和流出，還要了解納稅的變化。

下期：《公寓管理與稅收》
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