最近，我們到處都聽到公司正在努力跟上發票系統的步伐，但他們是否已盡其所能？
如果您將其交給稅務顧問，您最終可能會遭受意想不到的損失。
這次，我們將介紹發票制度對出租業主的影響，以及具體採取的措施。

什麼是發票系統？

發票制度是自2023年10月起實施的有關消費稅的新制度。
消費稅雖然是一種大家熟悉的稅種，但機制卻有些複雜。
此發票系統的建立是為了透過按照預定格式開立發票來準確了解消費稅率和金額。
要了解發票制度，我們先回顧一下消費稅制度。

消費稅制度

一般消費者只需向商店繳納消費稅的8%或10%即可，但收取消費稅的商家則可進行消費稅申報並代繳稅款。
然而，企業不僅要向客戶收取消費稅，還要在支付採購成本、外包成本等時繳納消費稅。
企業從收到的消費稅中扣除已繳納的消費稅，然後申報稅金。這稱為購置稅抵減。
消費稅的另一個重要區別是應稅企業和免稅企業。
個人獨資企業的前一會計年度或法人的前一會計年度的銷售額超過 1,000 萬日元的企業為應稅企業，有義務繳納消費稅。
其他企業是免稅企業，除非它們提交成為應稅企業的通知。

發票系統概述

此發票系統正式名稱為「合格發票儲存系統」。
除一些例外情況外，該系統僅在保存按照規定格式開立的發票（合格發票）的情況下才給予購置稅抵免。
除非該企業是應稅企業並已根據發票系統進行登記，否則無法開立此合格發票。您的註冊企業號碼將出現在您的發票上，表示您是註冊企業。

發票制度對出租業主的影響

受發票制度影響較大的交易是那些需繳納消費稅且消費稅接收者為免稅企業的交易。
在這種情況下，免稅企業無法根據發票制度開立合格發票。
由於銷售稅納稅人無法收到並保留合格發票，因此不允許進項稅抵免。結果，您最終將支付消費稅的損失。
讓我們來看一個具體的例子。

對與租客關係的影響

住宅出租物業或土地出租不徵收消費稅，因此沒有特別問題。
當向商業建築的租戶收取租金或出租整個住宿設施時，這會成為一個問題，因為租金需要支付消費稅。
在這種情況下，租賃業主是與租戶相關的消費稅徵收對象。
換句話說，如果租賃業主是免稅企業，無法開立符合條件的發票，承租人將無法獲得進項稅額抵免。
在這種情況下，承租人可能會協商減少租金，因為發票制度會增加業主的消費稅負擔。
在最壞的情況下，可能會導致被驅逐。

對與分包商（業務夥伴）關係的影響

在大多數情況下，出租屋主將物業管理、清潔、設備收集和垃圾收集等任務外包。
在與外包公司的關係中，租賃業主是繳納消費稅的人。
在這種情況下，除非分包商是免稅企業且無法開立合格發票，否則租賃業主將無法對已繳納的消費稅申請進項稅額抵免。
如果租賃業主是免稅企業，則不會有影響，因為沒有義務繳納消費稅，但如果租賃業主是免稅企業，則由於無法扣除購置稅，負擔會增加外包費用（一定金額有特殊規定，允許您在一定期間內扣除一定比例。）

購買房產時的影響

當出租人購買房產時，需對房產的建築部分徵收消費稅。
在購買房產當年，繳納的消費稅大於收到的消費稅，如果您是應稅商業實體，則可以獲得消費稅退稅。
2020年，住宅租賃物業不再適用消費稅退稅，但商業建築和其他經營性物業允許消費稅退稅。
但若賣方為免稅企業，無法開立合格發票的，商業不動產將無法享有消費稅退稅。

發票制度措施

我們發現發票系統在多種情況下都會對租賃業主產生影響。您希望避免租戶搬出或最終損失銷售稅的情況。
針對發票制度的對策根據業主是應稅企業還是免稅企業，以及所擁有的財產是租金免稅的住宅物業/土地還是租金徵收的商業房地產而有所不同去消費稅..

如果業主是應稅實體

如果租賃業主是應稅商業實體，只要註冊為發票登記企業並擁有開立合格發票的系統，與租戶的關係就不會有問題。
對於住宅房地產或土地租賃，發票制度不存在問題，因為消費稅本來就不徵稅，而對於商業房地產，通過開具合格的發票，承租人可以支付消費稅。租金的進項稅額。可以扣除。
問題是，當租賃管理和清潔等任務的外包公司是免稅企業。
在這種情況下，您將無法獲得外包費用的購置稅抵免。
因此，租賃業主需要與外包公司協商成為應稅實體/發票註冊實體，或協商減少外包費用。
如果談判不順利，我們可能會考慮更換外包公司。

如果業主是免稅企業

如果出租業主是免稅企業，主要問題是與租戶的關係。
如果該房產是商業房地產，租戶可能會要求提供合格的發票。在出現任何問題之前，請與您的租戶討論並諮詢您的稅務顧問，以了解成為應稅商業實體或發票註冊商業實體的影響。
如果問題很少，就可以安全地辦理成為應稅商業實體/發票註冊商業實體的手續。

讓我們在系統啟動之前完成回應

發票制度將於2023年10月1日啟動，但最初，為了避免混亂，即使沒有符合資格的發票，也將給予一定比例的進項稅抵免。
然而，這會增加那些無法收到合格發票的人的負擔，因此對於涉及免稅業務的交易，有必要提前與業務合作夥伴協商。
如果租賃業主本身是免稅企業，他應該諮詢稅務顧問，看看繼續作為免稅企業是否不利。
無論如何，我們建議您來看看這會對您與租戶的關係以及與外包公司的關係產生什麼樣的影響。