感謝您造訪我們。
這就是陰謀公共關係。

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方頻道上發布。第51集：透過房地產管理提高生活品質！我想把內容寄給你。

尊敬的房地產投資者，
對於每一個想成為房地產經理的人來說，
您可能遇到的術語，
「產量差距」。

“Yield”翻譯成日文是“收益率”，“Gap”是差值，所以收益率差距直譯就是“收益率差”。

一般來說，我認為解釋往往是「房產的表面收益率—借款利率」。

例如，如果一處房產表面收益率為8%，而您以利率3%的貸款購買，則收益率差距為5%。

大多數人似乎認為，如果這裡的差異很大，就會有利潤，但嚴格來說，收益率差距是「表面收益率-借款利率」的想法是不正確的。

如果我先說出我的結論
“用不同的衡量標準來比較事物是沒有意義的。”
就是它。

首先，如果看是否還有利潤，需要以單年的投資效果作為衡量標準。

因此，FCR（Free & Clearly Return）是用於比較的合適費率。

FCR也被稱為“真實收益率”，但它考慮了空置損失、未計入的損失以及購買時的各種成本，因此是比實際收益率更接近實際收益率的比率。

為了找到FCR，

NOI÷投資總額x 100

這是計算公式。
這裡的總投資金額是
房產購買價+購買費用+初期維修費用
計算包括。

在上面的例子中，我們計算一下表面收益率為 8% 的房產的 FCR（暫時）。

房價5000萬日元，預計年租金為400萬日元。
假設您購買了收益率為 8% 的房產。

然而，如果以一年為單位來看，我們假設空置損失是預期滿租租金的 10%，營運費用是 20%。

那麼，NOI（淨營業收入）為

預計全年租金：400萬日元
▲空置損失40萬日圓（10%）
▲營運成本80萬日圓（20%）
= 280萬日圓（NOI）

這就是它的意思。

另外，總投資額為
房產價格為5000萬日元，
採購費用350萬日元，
如果初期修復工作花費100萬日圓的話，
總計5450萬日圓。

換句話說，FCR 是
280萬日圓 ÷ 5,450萬日圓 x 100 = 5.14%
已成為。

現在，為了找到今天的主題，即收益率差距，我們需要找到另一個利率來與 FCR 進行比較。

正如我一開始所說，如果我們衡量一年內的投資有效性，為了與FCR保持一致，「K%（貸款常數）」是合適的。

即使單純比較“借款利率”，也缺少還款期限（=時間）的因素，因此衡量標準與FCR並不一致。

貸款常數=K%是由借款利率和還款期限決定的指標，可以說是房地產管理中的「採購成本」。
從提供貸款的金融機構的角度來看，它也可以稱為「收益率」。

K% 為
年還款金額（ADS）÷貸款總額x 100
它是使用公式計算的。

在本例中，借款利率為 3%，但我們考慮再增加一些貸款條件。

假設你借了4500萬日元，相當於5000萬日元房價的90%，利率為3%，還款期為30年。

每月還款金額為189,720日元，
每年還款金額（ADS）為2,276,640日圓。
如果我們計算購買第一年的貸款總額為4500萬日元，
2,276,640日圓 - 4500萬日圓×100 = 5.06%，
這是這個投資項目的K%。

現在我們有了可以比較的數字。

FCR: 5.14% - K%: 5.06% = 0.08%

收益率差距已成為0.08%的不可靠數字。
在計算「表面報酬率-借款利率」時
8% - 3% = 5%
情況本來應該如此，但當我們調整衡量標準並接近現實時，收益率差距已被向下修正到這個程度。

而且，在K%中，貸款金額=未償債務每年都在減少，所以如果還款金額不隨本息均等法而變化，就會有增加的趨勢。

然而，收益率差距和其他指標一樣，不能說是絕對的，例如「如果達到一定百分比或以上，你就是安全的」。

房產管理的數字不斷變化，自然會有一些人採取大首付、減少貸款額、縮短還款期的投資政策。

不過，我認為了解這些指標的定義和計算方法，並將其作為決定是否投資的依據是很重要的。

即使銷售人員告訴您：“沒關係，因為產量差距很大！您會盈利的！”，我們建議您訓練自己做決定。

了解房地產管理

如果你喜歡康斯比頻道請看一下。
請訂閱頻道並給我們高評價！
那麼，這就是 Conspi PR！