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這就是陰謀公共關係。

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方頻道上發布。第53集：透過房地產管理提高生活品質！我想把內容寄給你。

這次，之前的《槓桿判斷》第一部分繼續，我們想交付第二部分。

在《如何衡量槓桿》的第一部分中，我們討論了槓桿的概念以及分析所需的各種指標。

不過解釋太多了，所以在第二部分，我想透過一個例子來實際判斷槓桿。

如果您觀看影片的第一部分和第二部分，您將可以親自檢查您的槓桿判斷和財務計劃是否合適。

屬性的範例如下所示。

售價5000萬日元的公寓
購買費用300萬日元
年收入400萬日圓（表面收益率8.0%）
LTV90%（貸款金額4,500萬日圓）
借款利率2.5% 期間35年

每月管理費5%
大樓管理費 10,000 日元
固定城市稅 300,000 日圓/年

現在，第一部分解釋的槓桿判斷，

K%＜FCR＜CCR

讓我們計算一下會發生什麼。

首先是K%，
假設4500萬日圓/2.5%/35年，
每月的貸款償還額為160,872日圓。
每年還款金額為1930464日元，所以

1930464日圓 ÷ 4500萬日圓 x 100 = 4.29%

K% 為 4.29%。

接下來，讓我們來找出 FCR。

年收入400萬日元，
營運成本如下。
租金管理費為收入的5%，20萬日圓。
大樓管理費每年12萬日元
城市稅固定為30萬日圓。

通常，未核算的損失和空缺損失，
我還會添加AD等。
我們將計算這一點，就好像這次沒有發生一樣。

換句話說，營業淨收入 NOI 為
400萬-（20萬日元+12萬日元+30萬日元）=338萬日元
它成為了。

購買費用為房價5000萬日元+雜費300萬日元。
5300萬日元。

FCR 為
338萬日圓÷5300萬日圓×100=6.38%

它是衍生出來的。

最後，計算 CCR。

購買時的初始費用是您以現金支付的部分。
500萬日元，房產價格與貸款金額的差額，
雜費是300萬日元，所以
總計800萬日圓。

BTCF（稅前現金流量）是
400萬日元起（20萬日元+12萬日元+30萬日元）=338萬日元，
這是扣除每年的貸款償還金額1,930,464日圓後的金額。
1449536日元，這是淨現金流量。

所以，

1449536日圓 ÷ 800萬日圓 x 100 = 18.12%

因此，CCR，即現金收益率，為
為18.12%。

這用於確定槓桿是否有效。
這意味著所有數字都已完成。

K%：4.29%＜FCR：6.38%＜CCR：18.12%

因此，我們可以得出結論，槓桿作用正常且適當。

順便說一下，改變K%的因素是利率和期限，所以如果透過大額首付逐漸降低利率，K%會改變，但只有貸款金額會上升或下降但請注意，K% 將保持不變。

房地產銷售人員有時會宣揚“房地產好是因為槓桿有效”，但嚴格來說，如果不確定“槓桿效果如何”，就不可能做出準確的判斷。

當透過融資購買有利可圖的房產時，我們建議您進行此分析。

了解房地產管理

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