對於租賃管理新手來說，可能很難想像晚上逃跑。然而，如果長期管理多處房產，租客夜逃的情況並不少見。這次我們就詳細講解一下如果租客晚上逃跑了該怎麼辦、提前做什麼。

不要錯過夜間逃跑的跡象

由於出租屋主將日常租賃管理委託給管理公司，因此許多情況下，只有在管理公司聯繫他們後，他們才意識到有夜逃的情況。然而，一旦有租客在夜間逃跑，需要近半年的時間才能引進新租客，因此盡快發現逃跑情況並及時採取行動非常重要。
夜間逃亡的常見跡象包括：

・因拖欠租金無法聯絡租客
・電錶已長時間未運作。
・郵箱裡塞滿了廣告等。
・沒有證據顯示有人進入過住宅。

檢查是否有人進入您住所的可能方法包括在門上貼一封信或在門和門框上貼上膠帶。

夜間離家出走時該做什麼、注意什麼

即使您意識到您的財產實際上已在夜間撤離，您也無法立即取消租賃合約或移除留下的財產。這是因為你不能單方面毀約，也不能任意處分別人的財產。
如果您發現有人在夜間逃跑，請務必快速可靠地執行以下步驟。如果你了解當前狀況，冷靜應對，依照法律程序，一定能夠解決問題。

聯絡您的聯合擔保人和緊急聯絡訊息

當租客在夜間逃跑時，往往無法聯繫到租客本人。首先，我們將聯絡簽訂合約時揭露的連帶保證人、緊急聯絡資訊和工作場所，以確認租戶的行蹤和安全。如果您拖欠租金，您應該計算拖欠的總金額以及處理剩餘財產的大致費用，聯繫您的擔保人，並讓他們知道您可能需要承擔這些費用。

要確認此人是否確實在夜間逃走，請進入住宅內進行檢查，但如果此人悄無聲息地進入，則不能排除非法侵入的可能性。住宅內也有可能發生事件或事故。假設最壞的情況，您應該聯繫警方並在警察在場的情況下檢查住所。
當租客在夜間逃走時，單位內部可能會受到一些損壞。檢查房屋時，最好檢查損壞程度並估計修復費用。

檢查合約並提起訴訟

如果您仍無法聯絡租戶，我們將採取措施取消租賃協議。
檢查合同，了解有關取消和處置剩餘財產的條款，然後向法院提起訴訟，要求取消租約並騰出建築物。
然而，即使您嘗試提出投訴，許多情況下也無法確定租戶的下落。在這種情況下，將透過「公告送達」程序啟動審判。
當法院向被告送達訴狀時，民事訴訟就開始了，但公示送達是指將必要的事項在法院指定區域公告，與向被告送達訴狀具有同等效力。所需期限為公告後兩週。
一般來說，從開始審理到獲準取消需要3到4個月的時間，因此需要考慮到這段時間騰出房產的費用。

就剩餘財產申請強制執行

即使註銷獲得批准，您也不能隨意處分屬於他人的剩餘財產。具體來說，一旦法院批准解除租賃合約和騰出建築物，我們將提出強制執行程序動議。
強制執行是透過提出申訴、提出交出財產要求、如果不滿足要求則執行程序（實際移走、存放和處置剩餘財產）的過程來進行的。從提出投訴到廢物實際處置和出售大約需要2至3個月的時間。
實際執行將由法院執行人員執行，因此租賃業主將在與執行人員協商的同時監督執行程序。

建築物投降訴訟/剩餘財產處置金額

從建築物騰空到處置剩餘財產所產生的費用大致可分為訴訟費用和清除剩餘財產的費用。
關於訴訟費用，這是聘請律師時的例子，但預計費用約為 30 萬日元至 50 萬日元是個好主意。
清除剩餘物體的成本根據剩餘物體的數量而有很大差異。外包給工業廢棄物處理公司時，一般以每立方公尺（1盧布）設定單價，每盧布10,000日圓至15,000日圓不等。一間公寓的價格約為10萬日元，但整套住宅的價格約為30萬至40萬日元。

你可以做些什麼來防止自己晚上逃跑

如果真的在夜間遭遇搶劫，就必須訴諸法律程序。法律禁止單方面解除租賃合約並移走剩餘財產的「自助」行為。
為夜間逃亡做準備可以做三件事：選擇租戶、提前做好準備以確保法律程序順利進行、思考如何提高處理情況的成本。

嚴格租戶篩選

根據物業和區域的特點，您可能需要要求管理公司進行嚴格的租戶篩選。除了詢問您的年收入、目前的居住安排、搬家原因、家庭結構、工作地點等情況外，還需要提交您的身分證、印章證明等文件。
根據房產的特點，您可能需要設定稍微寬鬆的入住條件。在這種情況下，您需要考慮租金設置，並假設會出現人們夜間逃亡等問題。

在合約語言中包含具體措施

確保發生夜逃時法律程序順利的一種方法是在合約條款中明確規定如何處理剩餘物品。
不過，即使合約中包含避免法庭訴訟的條款，也可能因自助而被視為無效，因此措詞必須慎重考慮。
通常情況下，建築物騰空後會預先規定放棄遺留財產的所有權，但該規定僅適用於建築物自願騰空的情況，據說很難應用。
最好諮詢律師和司法書士等專家，在考慮過去的案例和合約措辭範例的同時創建合約範本。

利用租金擔保公司和火災保險

許多夜間逃亡都涉及不付租金以及住房單元的損壞或污損，因此請務必利用租金擔保公司的擔保服務或火災保險的特殊合約。
一些租金擔保服務不僅包括對未付租金的賠償，還包括住宅單元損壞的修復費用的賠償。此外，火災保險可能會涵蓋修理房屋的費用。
我們建議您提前查看合約詳細信息，如果您覺得承保範圍較弱，請諮詢您的保險代表以了解額外的承保範圍。

獲取專家建議並保持冷靜

夜間徑流發生突然，難以提前預防。透過事先制定應對程序，即使在夜間遇到逃亡者，您也能冷靜應對。
此外，由於您不可避免地會依賴法律程序作為具體處理方式，因此建議您就合約措辭和注意事項諮詢律師或司法書士等專家。如果您在夜間遭到搶劫，您能做的事情是有限的，因此提前做好準備很重要，這樣您就不必擔心程序和費用。