學習房地產管理

Q：農村地區的房產收益率不是比市中心更高嗎？

答：這是不言而喻的，但不只是房地產，金融產品的「收益率」也是風險程度的指標。這與賭博中的「賠率」相同。

從這個角度來看，城鄉之間的殖利率差異就是「風險差異」。
本地高收益的房產固然有吸引力，但你也必須意識到其中隱藏的風險。一個典型的例子是「職缺風險」。
隨著日本整體人口下降加速，就業問題成為影響因素，人口外流至城市中心不可避免。
除此之外 ”修訂城市復興特別措施法”，趨勢是明確將開發的領域和不開發的領域，以簡化行政服務。
在重新招聘期延長（即空缺期延長）的地區，回報率自然會下降，收益率可能會大幅低於預期。請密切注意這一點。

此外，依賴單一設施的租賃需求也是危險的，這在郊區很常見。例如大學校園、綜合醫院以及大公司的工廠和研究設施。
人們常說，隨著設施搬遷，週邊地區的租賃需求會下降，難以重新招募。

我們公司的立場並不是一定要在市中心。
但是，從管理公司的角度來看，我希望大家明白，有很多風險是不能只憑報酬率看到的。

在 Conspirito，我們對這些領域的前景發出警告。

問：房產管理的收益是多少？

答：作為房地產管理的一個指標是必不可少的。屈服。
從廣義上講，“表面產率”・「淨收益」・“實質收益率”有3種類型。在這裡，我們將解釋常用術語「表面收益率」和「實際收益率」。

1.表面成品率

年租金收入 ÷ 房產購買金額 × 100

上述計算得出「表面產量」。銷售圖紙和網路上使用的大多數內容都是這種表面屈服強度。
由於它不反映與房地產管理相關的任何成本，因此最好僅將其用作指導。

2. 實質殖利率

（年租金收入- 每年所需費用*) ÷ 房產購買金額 × 100

*年度必要費用=管理費、維修準備金（一棟大樓無）、租金管理佣金、稅金和公共費用（固體稅和都稅）等。

「實際產量」是一種考慮了表面產量所需費用的計算方法。
雖然不包括裝修費用等意外開支，但收益率可以說在一定程度上反映了實際流量。
由於很難一眼就知道所有成本，因此最好使用「表面產量」作為粗略估計，同時使用「實際產量」作為最終決定。

（計算範例）
售價：1800萬日圓
目前租金：85,000日元
管理費/月：8,000日元 修理準備金/月：4,000日元
租賃管理佣金/月：目前租金 x 5%
固定/東京稅/年：50,000日圓

表面產率
85,000日圓 × 12個月 = 1,020,000日圓 ÷ 1,800萬日圓 × 100 = 5.6%

實質報酬率
85,000日元－8,000日圓－4,000日圓－4,250日圓) x 12 個月 = 825,000 日圓
825,000日元-50,000日圓= 775,000 日圓 ÷ 1,800 萬日圓 × 100 = 4.3%

Q：收益率、「ROI」和「NOI」之間有什麼區別？

答：與收益率一樣，它是分析房地產管理（投資）時使用的數值或指標。
購買創收型房產時，需要從多方面進行分析。最好記住每個數字在計算中包含或排除的內容。
下面，我們簡單介紹一下常用的一些。

NOI…Net Operating Income 的縮寫，譯為「淨營業收入」。

準確地說，NOI本身並不是一個“指標”，而是計算ROI等時使用的數值。在房地產中，將此數字除以購買價格為``實質報酬率' 將被計算。

「淨」一詞的意思是，NOI 是從租金收入中減去與經營房產相關的各種成本（管理費、維修費、稅費、管理公司費用等）而獲得的淨利潤。 NOI只是營業收入，不是普通收入，因此它不反映貸款償還、折舊或所得稅。

ROI…Return On Investment的縮寫，翻譯為「投資報酬率」。

簡單來說，它是一個顯示你在房地產上投資了多少、保留了多少的指標。乍一看，它經常與「實際收益率」混淆，但關鍵的區別在於，[現金流]（也不包括每月貸款償還）被視為收入。公式如下。

NOI 用於尋找“實際收益率”，但它對於客觀查看“目標房地產”的收入很有用。
另一方面，ROI是一個「主觀」指標，因為它將反映貸款償還金額的「現金流」視為收入。
由於每個人的貸款條件不同，貸款償還金額也因人而異。如果將此添加到「實際收益率」中，您將無法看到目標房地產的準確獲利能力。
使用它們時請務必考慮「實際收益率」和「投資回報率」之間的差異。

CCR…現金回饋的縮寫。

它與ROI類似，但它是衡量相對於實際投入現金的金額產生多少利潤的指標。

ROI 的計算方法是現金流量除以“購買金額”，而 CCR 的計算方法是除以“僅自有資本”，不包括其他方資本（銀行貸款）。

範例：如果您用自有資金 100 萬日圓購買年現金流量為 50 萬日圓的房產...

50萬日元÷100萬日元×100=50%。這意味著您可以在一年內收回50%的自有資金。