學習房地產管理

Q：節稅效應在房地產管理上意味著什麼？

答：我們繳納的所得稅和住民稅的金額是從工資金額中減去各種扣除後的「應納稅所得額」確定的。
即使您從房地產中獲得租金收入，也會通過記錄折舊和貸款利息等費用，將您視為“賬面赤字”，並且該赤字將添加到您工資的“應稅收入”中（=損益總額））將減少您的應稅收入。換句話說，您的納稅義務可能會透過降低您的應稅收入來減少。
這是允許您透過房地產管理節省稅款的系統的基礎。

在這種情況下，每年提交一次最終報稅表，即可退還預扣所得稅（減少隔年的居民稅繳納）。然而，這種節稅效果並不是永久性的。另外，自2016年4月起，折舊方法發生了變化，我們不同意僅以節稅為目的進行購買。

請務必了解這種節稅效果的優缺點，因為它也會影響出售房產時涉及的「帳面價值計算」。 ('如何處理稅收另請參閱）

Q：我可以獲得與購買房屋時相同的「抵押稅減免」嗎？

答：為了獲得房屋貸款扣除額（購屋專款扣除等），房產必須用於自己的住宅。
此要求不適用於購買創收房地產，因為其目的是允許第三方作為租戶居住在那裡。因此，不能適用抵押貸款扣除。

Q：我聽說房地產對於遺產稅措施有效...？

答：在確定遺產稅金額時，如果您持有現金，則100%的金額都要納稅。
然而，就房地產而言，根據稅法規定，稅額是根據遺產稅土地價值（官方土地價值的約80%評估）確定的。
此外，如果房產有租戶或有貸款餘額，這將會從評估價值中減少或扣除，據說這有利於遺產稅規劃。
例如，與其擁有5000萬日元的現金和儲蓄，不如購買價值5000萬日元以上（市場價格）的房地產來減少納稅額，而這些房地產的價值僅為2000萬日元左右。

隨著2015年1月遺產稅改革擴大了稅收對象範圍，利用房地產的遺產稅措施成為人們關注的焦點。

考慮到這一點，一度引入了所謂的“塔樓公寓節稅”，但這是一種利用一樓房間和頂層房間的街道價格系統的方法。雖然街價一樣，但頂層的市價更高，所以如果貸款購買的話，稅額肯定會低一些。然而，有些趨勢不鼓勵這種方法，重要的是要記住法律最終會改變。

問：房地產徵收哪些稅種？

A：
1.印花稅（國稅）
這是在購買和銷售時徵收的稅。它附在「房地產銷售合約」或「貨幣借款合約（銀行貸款合約）」上。購買印章並將其貼在相關文件上即視為已付款。請注意，如果您未能加蓋此印章，您將被收取三倍的疏忽稅。

2. 登記許可稅（國稅）
這是購買和註冊財產時的一次性稅。一般是包含在註冊費裡的。登記費的細目是司法書士的報酬和登記執照稅。另一方面，如果您自己出售房產時貸款仍然存在，則會收取「取消登記費」。
金額因飯店而異，請確認。

3. 房地產取得稅（縣民稅）
這是一種一次性稅，在透過繼承以外的方式獲得房地產時徵收。
如果房產符合「自住、50平方公尺以上」等減免要求，該房產就可以免稅，所以那些只有購屋經驗的人可能不知道它的存在。
從購買到付款有一個時間差，所以一定要留出適當的預算。

4.固定資產稅/都市規劃稅（市稅）
這是唯一每年徵收的房地產稅，並被歸類為營運成本。這是對擁有房地產徵收的稅，根據每個城市的稅收分類帳的評估價值徵稅。金額因財產而異，評估價值每三年審查一次。
您可以選擇分 4 期付款或一次性付款。

5. 資本利得稅（國稅）
這是透過出售（轉讓）擁有的財產產生利潤時要繳納的所得稅。
銷售價格扣除原購買價格後剩餘的利潤，即為應納稅所得額。其特點是，稅率根據持有期限的不同而不同。