学习房地产管理

问：节税效应在房地产管理中意味着什么？

答：我们缴纳的所得税和住民税的金额是从工资金额中减去各种扣除后的“应纳税所得额”确定的。
即使您从房地产中获得租金收入，也会通过记录折旧和贷款利息等费用，将您视为“账面赤字”，并且该赤字将添加到您工资的“应税收入”中（=损益总额））将减少您的应税收入。换句话说，您的纳税义务可能会通过降低您的应税收入来减少。
这是允许您通过房地产管理节省税款的系统的基础。

在这种情况下，每年提交一次最终纳税申报表，即可退还预扣所得税（减少次年的居民税缴纳额）。然而，这种节税效果并不是永久性的。此外，自2016年4月起，折旧方法发生了变化，我们不支持仅以节税为目的的购买。

请务必了解这种节税效果的优缺点，因为它也会影响出售房产时涉及的“账面价值计算”。 ('如何处理税收另请参阅）

问：我可以获得与买房时相同的“抵押税减免”吗？

答：为了获得住房贷款扣除（购房专项扣除等），房产必须用于自己的住宅。
此要求不适用于购买创收房地产，因为其目的是允许第三方作为租户居住在那里。因此，不能适用抵押贷款扣除。

问：我听说房地产对于遗产税措施有效......？

答：在确定遗产税金额时，如果您持有现金，则100%的金额都要纳税。
然而，就房地产而言，根据税法规定，税额是根据遗产税土地价值（官方土地价值的约80%评估）确定的。
此外，如果房产有租户或有贷款余额，这将会从评估价值中减少或扣除，据说这有利于遗产税规划。
例如，与其拥有5000万日元的现金和储蓄，不如购买价值5000万日元以上（市场价格）的房地产来减少纳税额，而这些房地产的价值仅为2000万日元左右。

随着2015年1月遗产税改革扩大了征税对象范围，利用房地产的遗产税措施成为人们关注的焦点。

考虑到这一点，一度引入了所谓的“塔楼公寓节税”，但这是一种利用一楼房间和顶层房间的街道价格系统的方法。地板完全一样。虽然街价一样，但顶层的市价更高，所以如果贷款购买的话，税额肯定会低一些。然而，有些趋势不鼓励这种方法，重要的是要记住法律最终会改变。

问：房地产征收哪些税种？

A：
1.印花税（国税）
这是在购买和销售时征收的税。它附在“房地产销售合同”或“货币借款合同（银行贷款合同）”上。购买印章并将其粘贴在相关文件上即视为付款。请注意，如果您未能加盖此印章，您将被收取三倍的疏忽税。

2. 登记许可税（国税）
这是购买和注册财产时的一次性税。一般是包含在注册费里的。登记费的细目是司法书士的报酬和登记执照税。另一方面，如果您自己出售房产时贷款仍然存在，则会收取“取消登记费”。
金额因酒店而异，请确认。

3. 房地产取得税（县民税）
这是一种一次性税，在通过继承以外的方式获得房地产时征收。
如果房产满足“自住、50平方米以上”等减免要求，该房产就可以免税，所以那些只有购房经验的人可能不知道它的存在。
从购买到付款有一个时间差，所以一定要留出适当的预算。

4.固定资产税/城市规划税（市税）
这是唯一每年征收的房地产税，并被归类为运行成本。这是对拥有房地产征收的税，根据每个市的税收分类账的评估价值征税。金额因财产而异，评估价值每三年审查一次。
您可以选择分 4 期付款或一次性付款。

5. 资本利得税（国税）
这是通过出售（转让）拥有的财产产生利润时要缴纳的所得税。
销售价格扣除原购买价格后剩余的利润，即为应纳税所得额。其特点是，税率根据持有期限的不同而不同。