公寓管理是深受初学者欢迎的房地产投资，因为初始成本相对较低。
然而，由于最初的财务计划不佳，许多投资者发现自己资金短缺。

这次我们将介绍公寓管理的要点，重点是现金流和税收。

导致公寓管理现金流恶化的事情

管理公寓时最重要的事情之一就是财务管理。
如果一切按计划进行就好了，但各种因素的影响可能会导致计划偏离。
首先，我们来探讨一下哪些因素导致现金流恶化。

空缺风险

空缺风险是公寓管理中最重要的风险。
由于公寓管理的唯一收入是租金收入，控制空置风险直接导致控制收入。

为了降低空置风险，采取了各种措施，如升级设备、改造等，但最重要的是在投资前彻底调查地点和居住环境。

选择管理公司

你可能认为所有的管理公司都是一样的，但如果不选择管理公司，你的现金流就会逐渐恶化。

忽视日常清洁管理以及外墙和内部的维护可能会增加居民的不满并阻碍新居民的招募。

此外，更新不必要的设备或升级与位置或客户目标不匹配的过多设备也会恶化现金管理。

与原财务计划的差异

最初的财务计划与实际收入和支出之间存在巨大差异是很常见的。

如果收入与支出的差异很容易理解，比如必须降低租金或增加维修费用，那么采取措施就很容易，但也有一些情况很难理解为什么资金紧张。
在这种情况下，往往涉及贷款本息支付和税收，从而导致现金流恶化。

公寓管理的现金流

正如“现金流管理”一词所暗示的那样，在经营企业时，重要的是关注现金流并判断企业的好坏。这同样适用于公寓管理。

特别需要注意的是，有些费用可以记为费用，有些则不能记为费用。

什么可以支出

公寓管理中可计入费用的支出，不仅包括直接相关费用，还包括可计入费用的相关费用。

与公寓管理直接相关的费用

・将业务外包给管理公司的费用
・招募租户的广告费
・建筑物维修保养费用
・固定资产税、印花税、房地产购置税等税金
・火灾保险、人身财产保险等非人寿保险费
・贷款利息
・折旧（建筑物、建筑物辅助设备、其他设备）

上述各项费用中，当年虽未实际支付但仍记为费用的一项为“折旧”。
折旧是一种基于会计系统的费用，其中建筑物和建筑物相关设备（管道设备、电气设备等）根据其使用寿命进行费用化。
建筑物的法定使用寿命根据结构不同而不同：钢筋混凝土结构为47年，重型钢结构为34年，木结构为22年。建筑设备根据设备的不同而有所不同，但一般都在15年左右。

初始支出金额在法定使用年限内按比例分配，并每年将金额记录为费用。

其他与公寓管理相关的费用

・网络通信费、用于财产检索的PC/平板电脑费用等
・研讨会信息收集费用 ・书籍、报纸、杂志等费用
・用于查看房产的交通和车辆费用
・税务会计师/律师费

不能支出的东西

由于不能作为费用记录，因此即使实际支付了现金，在计算所得税和住民税时也不会被视为损失。这种差异导致现金流管理混乱。

一个典型的例子是贷款的本金部分。每月从盈余资金中支付固定金额，但不计入会计损益计算。
此外，在维修成本中，扩建和翻新费用被视为资本支出（建筑物的一部分）并需要折旧。因此，未来将有一定金额记为费用。

此外，所得税和住民税不能作为费用记录。所得税和住民税是用收入（计算收入和费用的结果）乘以税率来计算的，因此自然不会计入费用。

贷款本金和利息支付以及折旧陷阱

这样，实际的现金流动与计税损益是不同的，因此分别记录现金流量的收入和支出以及计税损益非常重要。
应特别关注贷款本金和利息的支付以及折旧。
如果购买二手公寓，折旧年限较短，因此投资后的几年内会记录大量折旧。因此，所得税和居民税的负担将大幅减轻。

然而，您可能会惊讶地发现，折旧期一结束，您的所得税和居民税缴纳额就增加了。另一方面，贷款支付和其他费用基本保持不变，因此此时的财务计划经常会出错。
在考虑财务规划时，除了实际的现金流入和流出之外，还需要清楚地了解所缴纳税款的变化。

下期：《公寓管理与税收》
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