感谢您访问我们。
这就是阴谋公共关系。

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方频道上发布。第51集：通过房地产管理提高生活质量！我想把内容发给你。

尊敬的房地产投资者，
对于每一个想成为房地产经理的人来说，
您可能遇到过的术语，
“产量差距”。

“Yield”翻译成日语是“收益率”，“Gap”是差值，所以收益率差距直译就是“收益率差”。

一般来说，我认为解释往往是“房产的表面收益率——借款利率”。

例如，如果一处房产表面收益率为8%，而您以利率3%的贷款购买，则收益率差距为5%。

大多数人似乎认为，如果这里的差异很大，就会有利润，但严格来说，收益率差距是“表面收益率-借款利率”的想法是不正确的。

如果我先说出我的结论
“用不同的衡量标准来比较事物是没有意义的。”
就是它。

首先，如果看是否还有利润，需要以单年的投资效果作为衡量标准。

因此，FCR（Free & Clearly Return）是用于比较的合适费率。

FCR也被称为“真实收益率”，但它考虑了空置损失、应计损失以及购买时的各种成本，因此是比实际收益率更接近实际收益率的比率。

为了找到FCR，

NOI÷投资总额x 100

这是计算公式。
这里的总投资额是
房产购买价+购买费用+初期维修费用
计算包括。

在上面的例子中，我们计算一下表面收益率为 8% 的房产的 FCR（临时）。

房价为5000万日元，预计年租金为400万日元。
假设您购买了收益率为 8% 的房产。

然而，如果以一年为单位来看，我们假设空置损失是预期满租租金的 10%，运营费用是 20%。

那么，NOI（净营业收入）为

预计全年租金：400万日元
▲空置损失40万日元（10%）
▲运营成本80万日元（20%）
= 280万日元（NOI）

这就是它的意思。

另外，总投资额为
房产价格为5000万日元，
采购费用350万日元，
如果初期修复工作花费100万日元的话，
总计5450万日元。

换句话说，FCR 是
280万日元 ÷ 5450万日元 x 100 = 5.14%
已成为。

现在，为了找到今天的主题，即收益率差距，我们需要找到另一个利率来与 FCR 进行比较。

正如我一开始所说，如果我们衡量一年内的投资有效性，为了与FCR保持一致，“K%（贷款常数）”是合适的。

即使单纯比较“借款利率”，也缺少还款期限（=时间）的因素，因此衡量标准与FCR并不一致。

贷款常数=K%是由借款利率和还款期限决定的指标，可以说是房地产管理中的“采购成本”。
从提供贷款的金融机构的角度来看，它也可以称为“收益率”。

K% 为
年还款额（ADS）÷贷款总额x 100
它是使用公式计算的。

在本例中，借款利率为 3%，但我们考虑再添加一些贷款条件。

假设你借了4500万日元，相当于5000万日元房价的90%，利率为3%，还款期限为30年。

每月还款额为189,720日元，
每年还款金额（ADS）为2,276,640日元。
如果我们计算购买第一年的贷款总额为4500万日元，
2,276,640日元 - 4500万日元×100 = 5.06%，
这是这个投资项目的K%。

现在我们有了可以比较的数字。

FCR: 5.14% - K%: 5.06% = 0.08%

收益率差距已成为0.08%的不可靠数字。
在计算“表面收益率-借款利率”时
8% - 3% = 5%
情况本来应该如此，但当我们调整衡量标准并接近现实时，收益率差距已被向下修正到这个程度。

而且，在K%中，贷款金额=未偿债务每年都在减少，所以如果还款金额不随本息均等法而变化，就会有增加的趋势。

然而，收益率差距和其他指标一样，不能说是绝对的，比如“如果达到一定百分比或以上，你就是安全的”。

房产管理中的数字不断变化，自然会有一些人采取大首付、减少贷款额、缩短还款期的投资政策。

不过，我认为了解这些指标的定义和计算方法，并将其作为决定是否投资的依据是很重要的。

即使销售人员告诉您：“没关系，因为产量差距很大！您会盈利的！”，我们建议您训练自己自己做决定。

了解房地产管理

如果你喜欢康斯比频道请看一下。
请订阅频道并给我们高评价！
那么，这就是 Conspi PR！