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这就是阴谋公共关系。

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方频道上发布。第53集：通过房地产管理提高生活质量！我想把内容发给你。

这次，之前的《杠杆判断》第一部分继续，我们想交付第二部分。

在《如何衡量杠杆》的第一部分中，我们讨论了杠杆的概念以及分析所需的各种指标。

不过解释太多了，所以在第二部分，我想通过一个例子来实际判断杠杆。

如果您观看视频的第一部分和第二部分，您将可以亲自检查您的杠杆判断和财务计划是否合适。

属性的示例如下所示。

售价5000万日元的公寓
购买费用300万日元
年收入400万日元（表面收益率8.0%）
LTV90%（贷款金额4500万日元）
借款利率2.5% 期限35年

每月管理费5%
大楼管理费 10,000 日元
固定城市税 300,000 日元/年

现在，第一部分解释的杠杆判断，

K%＜FCR＜CCR

让我们计算一下会发生什么。

首先是K%，
假设4500万日元/2.5%/35年，
每月的贷款偿还额为160,872日元。
每年还款额为1930464日元，所以

1930464日元 ÷ 4500万日元 x 100 = 4.29%

K% 为 4.29%。

接下来，让我们找到 FCR。

年收入400万日元，
运营成本如下。
租金管理费为收入的5%，20万日元。
大楼管理费每年12万日元
城市税固定为30万日元。

通常，未核算的损失和空缺损失，
我还会添加AD等。
我们将计算这一点，就好像这次没有发生一样。

换句话说，营业净收入 NOI 为
400万-（20万日元+12万日元+30万日元）=338万日元
它成为了。

购买费用为房价5000万日元+杂费300万日元。
5300万日元。

FCR 是
338万日元÷5300万日元×100=6.38%

它是衍生出来的。

最后，计算 CCR。

购买时的初始费用是您以现金支付的部分。
500万日元，房产价格与贷款金额的差额，
杂费是300万日元，所以
总计800万日元。

BTCF（税前现金流量）是
400万日元起（20万日元+12万日元+30万日元）=338万日元，
这是扣除每年的贷款偿还金额1,930,464日元后的金额。
1449536日元，这是净现金流量。

所以，

1449536日元 ÷ 800万日元 x 100 = 18.12%

因此，CCR，即现金收益率，为
为18.12%。

这用于确定杠杆是否有效。
这意味着所有数字都已完成。

K%：4.29%＜FCR：6.38%＜CCR：18.12%

因此，我们可以得出结论，杠杆作用正常且适当。

顺便说一下，改变K%的因素是利率和期限，所以如果通过大额首付逐渐降低利率，K%会改变，但只有贷款金额会上升或下降但请注意，K% 将保持不变。

房地产销售人员有时会宣扬“房地产好是因为杠杆有效”，但严格来说，如果不确定“杠杆效果如何”，就不可能做出准确的判断。

当通过融资购买有利可图的房产时，我们建议您进行此分析。

了解房地产管理

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