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此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方频道上发布。
第23集：通过房地产管理提高生活质量！我想把内容发给你。

这次的Conspi频道，主题是“如何理解新建工程溢价“是。
房地产投资等方面的书籍
“新建溢价”这个词经常出现。
对于那些即将开始租赁管理的人
这是你应该记住的基本知识。

那么让我们开始吧！

“新建筑溢价”，顾名思义，
这可以翻译为“仅存在于新建房产中的稀缺价值”。

据说日本人特别看重“新”的事物。
同样的道理不仅适用于房地产，也适用于汽车。

事实上“还没有人使用它”
价值……换句话说，它是有价格的。

顺便说一下，在房地产领域“新建建筑”的定义但，
一般来说“这座建筑竣工还不到一年。
尚未被任何人使用的财产。”指。

这意味着，
即使距离竣工还不到一年，
如果有人在那里住过一次，
届时，它将立即被视为“已使用”。
相反，即使该房产从未被任何人占用过，
施工一年后
它也被视为“已使用”，
描述上写着“房产建于●年●月，无人居住！”
会是这样的。

什么是新建筑溢价？
当新建筑变成二手房产时
它意味着价格将会下跌的部分。
例如，如果您以4000万日元购买新建公寓，
当我因为某种原因立即卖掉它时，
售价为3600万日元……
在这种情况下，从结果来看，
新建筑溢价为400万日元。
可以理解为。

故事继续到此为止
“价值已经下降，因为它不再是一座新建筑。”
看来观点是这样的，
这个理解有点粗糙。

更准确地说，是因为它变旧了，所以价值下降了。
相反，新建筑溢价已经消失。
认为已经“被市场价格拉平”更为合理。

为什么会发生这种情况？
首先，在新建建筑和二手建筑之间，
因为定价过程完全不同是。

大多数二手房地产卖家都是个人。
你可以自由地以任何价格出售它，
最终只能以该地区的市场价出售，所以
价格将稳定在一定水平。

另一方面，新建筑并不是基于这些周边市场价格，
从建造到销售的成本为
价格由累计确定。

例如，
征地费用、建筑费用、广告费用、
销售人员激励预算；
以及卖方（=开发商）的利润,
等等。

除了征地成本和建设成本
因为很多成本都被转嫁了
一旦价格与二手市场持平，
这部分作为新建筑溢价消失。
“看来价值已经下降了。”
仔细想想就更有意义了。

简而言之，价格回归市场价格的表达式为
应该是合适的。

到目前为止，我们一直在谈论买卖，
同样，“新建建筑溢价”也适用于租金。
它绝对存在。

来自租赁销售
“因为是新楼，所以租金很高。”
有些人已经被告知过这一点，对吗？

“啊，原来如此……因为是新楼所以很贵。”
我倾向于相信，但是...
在本说明中，我们将讨论由于它是一座新建筑而价格昂贵的事实。
没有给出合理的解释。

设定这栋新楼的租金，
当然，该地区新建的建筑很少，因此价格昂贵。
这也是有原因的。
然而，就新建投资公寓而言，
首先，购买价格是第一位的。
为了获得房产贷款，
租金是通过除以利率来确定的。
也是有原因的。

例如，房产售价3000万日元有，
获得银行贷款，
必须确保5%的收益率
会做。

在这种情况下，
3000万日元×5%=150万日元
需要年租金。
所以
月租金为150万日元÷12个月=125,000日元
租金就是这样确定的。将会完成。

即使这比周边市场价格高，
如果是新建筑，“租金会更高，因为它是新建筑。”
已验证。

然而，如果新楼的租户搬走，
差额由市场租金平衡。
它将作为新建筑溢价消失。

这意味着租金将从新建时开始下降。
这是机制之一。
从业主的角度来看，一切都是一次性的
带回家的租金收入将下降
因此，您需要非常小心。

现在，这一次，销售价格和租金，
关于每项新建工程保费
我已经解释过了。

目前正在投资新公寓
如果你有什么想法，
请记住这个解释，
请仔细考虑。

我将在另一个视频中解释如何避免这种情况。
我想和你聊聊。

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