最近，我们到处都听到公司正在努力跟上发票系统的步伐，但他们是否已尽其所能呢？
如果您将其交给税务顾问，您最终可能会遭受意想不到的损失。
这次，我们将介绍发票制度对出租业主的影响，以及具体采取的措施。

什么是发票系统？

发票制度是自2023年10月起实施的有关消费税的新制度。
消费税虽然是一种大家熟悉的税种，但其机制却有些复杂。
该发票系统的建立是为了通过按照预定格式开具发票来准确了解消费税率和金额。
要了解发票制度，我们首先回顾一下消费税制度。

消费税制度

一般消费者只需向商店缴纳消费税的8%或10%，但领取消费税的商家可以进行消费税申报并代缴税款。
然而，企业不仅要向客户收取消费税，还要在支付采购成本、外包成本等时缴纳消费税。
企业从收到的消费税中扣除已缴纳的消费税，然后申报纳税。这称为购置税抵免。
消费税的另一个重要区别是应税企业和免税企业。
个人独资企业的前一会计年度或法人的前一会计年度的销售额超过 1,000 万日元的企业为应税企业，有义务缴纳消费税。
其他企业都是免税企业，除非它们提交成为应税企业的通知。

发票系统概述

该发票系统正式名称为“合格发票存储系统”。
除一些例外情况外，该系统仅在保存以规定格式开具的发票（合格发票）的情况下才授予购置税抵免。
除非该企业是应税企业并已根据发票系统进行登记，否则无法开具此合格发票。您的注册企业号码将出现在您的发票上，表明您是注册企业。

发票制度对出租业主的影响

受发票制度影响较大的交易是那些需缴纳消费税且消费税接收方为免税企业的交易。
在这种情况下，免税企业无法根据发票制度开具合格发票。
由于销售税纳税人无法收到并保留合格发票，因此不允许进项税抵免。结果，您最终将支付消费税的损失。
让我们看一个具体的例子。

对与租客关系的影响

住宅出租物业或土地出租不征收消费税，因此没有特别问题。
当向商业建筑的租户收取租金或出租整个住宿设施时，这会成为一个问题，因为租金需要缴纳消费税。
在这种情况下，租赁业主是与租户相关的消费税征收对象。
换句话说，如果租赁业主是免税企业，无法开具符合条件的发票，承租人将无法获得进项税额抵免。
在这种情况下，承租人可能会协商减少租金，因为发票制度会增加业主的消费税负担。
在最坏的情况下，可能会导致被驱逐。

对与分包商（业务合作伙伴）关系的影响

在大多数情况下，出租业主将物业管理、清洁、设备收集和垃圾收集等任务外包。
在与外包公司的关系中，租赁业主是缴纳消费税的人。
在这种情况下，除非分包商是免税企业且无法开具合格发票，否则租赁业主将无法对已缴纳的消费税申请进项税额抵免。
如果租赁业主是免税企业，则不会有影响，因为没有义务缴纳消费税，但如果租赁业主是免税企业，则由于无法扣除购置税，负担会增加外包费用（一定金额）有特殊规定，允许您在一定时期内扣除一定比例。

购买房产时的影响

当出租人购买房产时，需对房产的建筑部分征收消费税。
在购买房产当年，缴纳的消费税大于收到的消费税，如果您是应税商业实体，则可以获得消费税退税。
2020年，住宅租赁物业不再适用消费税退税，但商业建筑和其他经营性物业允许消费税退税。
但如果卖方为免税企业，无法开具合格发票的，商业地产将不能享受消费税退税。

发票制度措施

我们发现发票系统在多种情况下都会对租赁业主产生影响。您希望避免租户搬出或最终损失销售税的情况。
针对发票制度的对策根据业主是应税企业还是免税企业，以及所拥有的财产是租金免税的住宅物业/土地还是租金征收的商业房地产而有所不同去消费税。

如果业主是应税实体

如果租赁业主是应税商业实体，只要注册为发票登记企业并拥有开具合格发票的系统，与租户的关系就不会有问题。
对于住宅房地产和土地租赁，发票制度没有问题，免征消费税；对于商业房地产，通过开具合格发票，承租人可以缴纳进项税额可以申请扣除租金。
问题是，当租赁管理和清洁等任务的外包公司是免税企业时。
在这种情况下，您将无法获得外包费用的购置税抵免。
因此，租赁业主需要与外包公司协商成为应税实体/发票注册实体，或者协商减少外包费用。
如果谈判不顺利，我们可能会考虑更换外包公司。

如果业主是免税企业

如果出租业主是免税企业，主要问题是与租户的关系。
如果该房产是商业地产，租户可能会要求提供合格的发票。在出现任何问题之前，请与您的租户讨论并咨询您的税务顾问，了解成为应税商业实体或发票注册商业实体的影响。
如果问题很少，就可以安全地办理成为应税商业实体/发票注册商业实体的手续。

让我们在系统启动之前完成响应

发票制度将于2023年10月1日启动，但最初，为了避免混乱，即使没有符合条件的发票，也将给予一定比例的进项税抵免。
然而，由于这会增加那些无法收到合格发票的人的负担，因此对于涉及免税业务的交易，有必要提前与业务合作伙伴进行协商。
如果租赁业主本身是免税企业，他应该咨询税务顾问，看看继续作为免税企业是否不利。
无论如何，我们建议您看一下这会对您与租户的关系以及与外包公司的关系产生什么样的影响。