对于租赁管理新手来说，可能很难想象晚上逃跑。然而，如果长期管理多处房产，租户连夜逃跑的情况并不少见。这次我们就详细讲解一下如果租客晚上逃跑了该怎么办以及提前做什么。

不要错过夜间逃跑的迹象

由于出租屋主将日常租赁管理委托给管理公司，因此很多情况下，只有在管理公司联系他们后，他们才意识到有夜逃的情况。然而，一旦有租客夜间逃跑，需要近半年的时间才能引进新租客，因此尽快发现逃跑情况并及时采取行动非常重要。
夜间逃亡的常见迹象包括：

・因拖欠租金无法联系租客
・电表已长时间未运行。
・邮箱里塞满了广告等。
・没有证据表明有人进入过住宅。

检查是否有人进入您住所的可能方法包括在门上贴一封信或在门和门框上贴胶带。

夜间离家出走时应该做什么和注意什么

即使您意识到您的财产实际上已在夜间撤离，您也无法立即取消租赁合同或移走留下的财产。这是因为你不能单方面毁约，也不能任意处分别人的财产。
如果您发现有人在夜间逃跑，请务必快速可靠地执行以下步骤。如果你了解当前情况，冷静应对，按照法律程序，一定能够解决问题。

联系您的联合担保人和紧急联系信息

当租客夜间逃跑时，往往无法联系到租客本人。首先，我们将联系签订合同时披露的连带保证人、紧急联系信息和工作场所，以确认租户的行踪和安全。如果您拖欠租金，您应该计算拖欠的总金额以及处理剩余财产的大致费用，联系您的担保人，并让他们知道您可能需要承担这些费用。

要确认此人是否确实在夜间逃走，请进入住宅内进行检查，但如果此人悄无声息地进入，则不能排除非法侵入的可能性。住宅内也有可能发生事件或事故。假设最坏的情况，您应该联系警方并在警察在场的情况下检查住所。
当租客在夜间逃走时，单位内部可能会受到一些损坏。检查房屋时，最好检查损坏程度并估计修复费用。

检查合同并提起诉讼

如果您仍然无法联系租户，我们将采取措施取消租赁协议。
检查合同，了解有关取消和处置剩余财产的条款，然后向法院提起诉讼，要求取消租约并腾出建筑物。
然而，即使您尝试提出投诉，很多情况下也无法确定租户的下落。在这种情况下，将通过“公告送达”程序启动审判。
当法院向被告送达诉状时，民事诉讼就开始了，但公示送达是指将必要的事项在法院指定区域公之于众，产生与向被告送达诉状相同的效果。所需期限为公告后两周。
一般来说，从开始审理到获准取消需要3到4个月的时间，因此需要考虑到这段时间腾出房产的费用。

就剩余财产申请强制执行

即使注销获得批准，您也不能随意处分属于他人的剩余财产。具体来说，一旦法院批准解除租赁合同和腾出建筑物，我们将提出强制执行程序动议。
强制执行是通过提出申诉、提出腾出财产要求、如果不满足要求则执行程序（实际拆除、存放和处置剩余财产）的过程来进行的。从提出投诉到废物实际处置和出售大约需要2至3个月的时间。
实际执行将由法院执行人员执行，因此租赁业主将在与执行人员协商的同时监督执行程序。

建筑物投降诉讼/剩余财产处置金额

从建筑物腾空到处置剩余财产所产生的费用大致可分为诉讼费用和清除剩余财产的费用。
关于诉讼费用，这是聘请律师时的例子，但预计费用约为 30 万日元至 50 万日元是个好主意。
清除剩余物体的成本根据剩余物体的数量而有很大差异。外包给工业废弃物处理公司时，一般按每立方米（1卢布）设定单价，每卢布10,000日元至15,000日元不等。公寓的单间价格约为10万日元，但整套住宅的价格约为30万至40万日元。

你可以做些什么来防止自己晚上逃跑

如果真的在夜间遭遇抢劫，就必须诉诸法律程序。法律禁止单方面解除租赁合同并移走剩余财产的“自助”行为。
为夜间逃亡做准备可以做三件事：选择租户、提前做好准备以确保法律程序顺利进行、思考如何提高处理情况的成本。

严格租户筛选

根据物业和区域的特点，您可能需要要求管理公司进行严格的租户筛选。除了询问您的年收入、目前的居住安排、搬家原因、家庭结构、工作地点等情况外，还需要提交您的身份证、印章证明等文件。
根据房产的特点，您可能需要设置稍微宽松的入住条件。在这种情况下，您需要考虑租金设置，并假设会出现人们夜间逃跑等问题。

在合同语言中包含具体措施

确保发生夜逃时法律程序顺利的一种方法是在合同条款中明确规定如何处理剩余物品。
然而，即使合同中包含避免法庭诉讼的条款，其措辞也必须仔细考虑，因为它可能被视为自助无效。
通常情况下，建筑物腾空后会预先规定放弃遗留财产的所有权，但该规定仅适用于建筑物自愿腾空的情况，据说很难应用。
最好咨询律师和司法书士等专家，在考虑过去的案例和合同措辞示例的同时创建合同模板。

利用租金担保公司和火灾保险

许多夜间逃亡案件都涉及未支付租金以及住房单元的损坏或污损，因此请务必利用租金担保公司的担保服务或火灾保险的特殊合同。
一些租金担保服务不仅包括对未付租金的赔偿，还包括修复住宅单元损坏的费用。此外，火灾保险可能会涵盖修理房屋的费用。
我们建议您提前查看合同详细信息，如果您觉得承保范围较弱，请咨询您的保险代表以了解额外的承保范围。

获取专家建议并保持冷静

夜间径流发生突然，难以提前预防。通过提前制定应对程序，即使在夜间遇到逃亡者，您也能冷静应对。
此外，由于您不可避免地会依赖法律程序作为具体处理方式，因此建议您就合同措辞和注意事项咨询律师或司法书士等专家。如果您在夜间遭到抢劫，您能做的事情是有限的，因此提前做好准备很重要，这样您就不必担心程序和费用。