毫不夸张地说，租赁管理的成功取决于租赁管理公司的质量。这次，我们将介绍当您对租赁管理公司有疑虑时更换租赁管理公司的程序，以及更换时的检查要点和选择管理公司时的注意事项。

在这样的时期，请考虑更换管理公司。

租赁管理通常外包给管理公司，但交给管理公司是失败的秘诀。您应该定期检查管理层是否状况良好，并在发现问题时立即准备改变。特别是，将空置率上升或清扫、设备更新等管理条件恶化视为信号，并与管理公司确认情况。

空置率有所上升

出租物业的入住率通常保持在 90% 左右，尽管这取决于面积和单位数量。如果空置率持续恶化到20%以上，就应该怀疑出租招工方式有问题。
如果能采取一些对策来改善这种情况就好了，但如果继续这样的话，我会考虑更换管理公司。

管理状况恶化

即使是不熟悉物业管理的人也能察觉到管理状况的恶化，例如入口和通道肮脏、公共区域没有开灯、公共区域玻璃破碎无人看管等。
造成这种现象的原因有很多，包括管理公司人手不足、成本不足等，需要改进。

双方就减少转租租金进行了谈判。

转租合同提供长期租金保证，但在许多情况下，它们仅保证租赁本身，而不保证租金金额。对于有明显空置的房产，租金将在一段时间后协商。
请注意，根据转租合同的内容，可能会有难以取消的条款，但如果您对租金减免不满意，一种选择是考虑更换管理公司。

变更租赁管理公司的程序

更换租赁管理公司的程序本身并不困难。您只需向现在的管理公司申请注销，并与新的管理公司签订管理外包合同即可。新的管理公司将负责移交后的运营工作。
但是，业主必须了解当前的合同和保修细节。目前的情况是否会由新的管理公司继承取决于合同。
管理公司的选择也由业主自行决定。可以说，真正开始变更程序之前的准备工作是最重要的。

检查合同细节

首先，检查您当前的租赁管理合同的内容。租赁管理合同有多种形式。
首先，租赁管理合同有两种类型：“综合管理合同”和“转租合同”。
一般管理合同通常包括与租户相关的事务，例如租户招募、租户通信、租金计费和收据服务，以及与建筑物管理相关的职责，例如清洁、维修和设备更换。
转租合同是包含一次性租赁合同和综合管理合同的合同。
最近，一些合同变得更加复杂，因此请务必提前检查合同的详细信息。

检查保修详情

除管理合同外，还可根据租赁管理公司的建议签订各种担保合同。其中包括租金担保和建筑维修担保。这些保修可能会因管理公司的变更而失效，因此请检查保修详细信息。

选择新的管理公司

确认合同细节后，我们将决定使用哪家公司作为新的管理公司。参考后面介绍的选择管理公司时要考虑的3点，选择一家能够提高管理水平的管理公司。

向目前的管理公司申请注销

合同中规定了申请取消的程序，但首先请联系当前的管理公司以了解如何进行。根据合同的不同，您可能需要提前几个月提交取消通知，或者可能无法达成取消转租的协议，因此建议尽早咨询。

与新管理公司签订合同并接管运营

一旦我们就管理合同达成友好协议，我们将与新管理公司签订管理外包合同。我们将尽可能详细地确认合同细节是否与当前合同相同或不同。
合同签订后，新老管理公司之间将交接租赁管理相关文件（租户合同文件等）和钥匙，并进行业务移交。对于目前的麻烦，最好请原管理公司的负责人详细说明一下。

通知租户管理公司变更

由于管理公司的变更，承租人的租金应转帐或扣款的银行也会发生变化，因此我们会通知承租人管理公司的变更。新管理公司将负责文本和联系信息等详细通知内容。

选择不会失败的管理公司的3点

更换管理公司涉及复杂的程序，因此您不想犯任何错误。当然，比较和考虑多家管理公司很重要，但在比较和考虑时记住要点也很重要。选择适合您财产的管理公司，不仅因为它是一家大公司或因为它是本地公司，还因为它的管理记录和评估。

选择适合您物业的管理公司

如果你找一家大的管理公司来处理一间小公寓，他们可能无法为你提供详细的支持，或者相反，如果你聘请一家当地的租赁管理公司来处理一间大公寓，他们可能没有能力为你提供帮助。时间。在咨询管理公司代表时，重要的是询问他们经常管理的房产类型以及他们是否有管理与相关房产类似的房产的记录。

检查是否是AMO（认可的物业管理公司）

AMO（授权房地产管理公司）是对优秀房地产管理公司进行认证的称号，是全球仅有的 520 家公司之一，日本也仅有 9 家。它在房地产行业备受推崇，因为只有满足多种标准的公司才能获得这一称号，这些标准包括房地产管理经验、信誉、房地产管理技能以及经理和员工的技能。

您是否有一个可以在需要时立即响应的系统？

当问题发生时能够快速赶到现场并拥有适当的通信系统非常重要。如果管理公司远离物业或没有必要的人员，可能会导致问题升级。如果您对当前的管理公司有任何具体问题，最好询问如何处理这些问题。

与管理公司长期合作

房地产管理公司是租赁管理的重要业务合作伙伴。最好继续保持这种关系直到投资结束，但如果您发现管理很差，您应该考虑更换管理公司。在这种情况下，在咨询新的管理公司之前，有必要充分了解合同和保修细节。成功的第一步是业主了解业务并自己管理租赁物业，而不是把一切都交给管理公司。