学习房地产管理

问：我应该选择哪个领域进行投资？

A：毫无疑问，在市中心持有是最稳定的选择。

然而，哪个领域被认为“适合”投资，完全取决于投资者的需求。虽然前述的“市中心”在租赁需求的稳定性上可以说“好”，但在收益率上却不能说“好”。

另一方面，如果你追求收益率，你不可避免地会瞄准购买价格较低的农村地区，因此与城市地区相比，你将承担“较长的空置期=较低的实际收益率”的相对风险。马苏。

特别是对于独栋物业，金融机构的融资往往取决于物业的评估，因此需要考虑哪里更容易获得融资。
如果你不能实际购买它，它就只是一个图片蛋糕。
我认为重要的是明确您拥有房地产的目的和政策，然后选择符合该目的的区域。

这个理念也是我们公司的基本立场，您应该根据自己的需求来选择房产，而不是根据经纪人的逻辑来准备房产。

Q：实际步行时间似乎比宣传册和销售图纸上要长。

答：房地产广告中“步行○○分钟”的意思是“有关房地产展示的公平竞争守则”，假设您以每分钟 80 米的速度行走，则强制显示该信息。
实际时间会根据步行速度、红绿灯数量等而有所不同。

问：您正在寻找符合租赁市场的房产吗？

A：我们经常收到客户的订单之一是他们更喜欢热门区域。任何管理房地产的人都会这么认为。

然而，重要的不仅是选择“热门地区”，还要分析该地区的主要租户人口，以及该物业的设定租金是否与该地区的平均租金相符。
举个极端的例子，即使你在学生需求旺盛的地区拥有一套高端房产，你也可能会发现很难出租。
所需的房产显然会根据该地区的收入群体和租户属性而有所不同，因此考虑您正在考虑的房产在该地区是否具有吸引力非常重要。

此外，当谈到市中心的一房公寓时，一种选择不仅仅是认为“在市中心就好”，还可以看看附近有类似平面图、建筑年限的房产。 、设施等，并避开竞争激烈的地区。
由于“单房规定”在城市地区几乎全面实施，在规定相对宽松的地区，同类型房产大量同时出售的情况屡见不鲜。
如果招租期出现冲突，您可能会被迫降低租金来招租，这可能会对您自身的利润产生影响。

问：可以投资度假村房产吗？

A：泡沫经济时期度假公寓很受欢迎，但现在售价高达数十万日元，乍一看售价似乎会很快恢复。然而，仅仅因为价格低廉而购买它是危险的。
原因是···

1、管理成本问题
购买度假公寓时，需要注意的一件事是管理费。度假公寓的卖点是拥有大型公共浴池、游泳池等豪华设施，但管理费往往比普通公寓高得多。在大雪地区，除雪费用包含在管理费中，有时需要每月支付5万至8万日元的管理费。
在独栋别墅区，存在周边道路、供水、垃圾处理等由当地政府机构或管理协会管理的情况，可能会以维护保养费的名义按月收取费用来支付这些费用。存在一些差异，因此请提前检查。
当然，和普通出租公寓一样，检查维修储备金也是有必要的。我们建议您详细检查共享设施的维修历史和管理大会的情况。

2、修理准备金及管理费拖欠率
许多度假村公寓的业主将他们的公寓用于休闲或长假，而且由于他们大多数不住在那里，因此拖欠维修储备金和管理费的可能性比普通公寓的概率会更高。特别是，有很多房产是在泡沫时期高价购买的，但此后几乎没有使用过，目前已经卖不出去。

基于这些原因，更合理的认为是建筑整体的维护成本无法控制，这也是该建筑被出售的原因。
首先，当一件商品以“数十万日元”的价格列出时，很明显卖家想尽快出售它。
有必要请经纪人告诉你卖方出售房产的原因，了解风险程度，并仔细评估风险是否可以承受。

对于度假物业来说，即使新建时处于繁华地段，但人流发生了变化，也必须考虑位置本身和租赁需求等问题。您需要非常小心，不要因为购买便宜的商品而赔钱。